052-7524842
המדריך המלא לוועדי בתים
ניהול בניין מגורים זו משימה מורכבת יותר ממה שנדמה לרוב הדיירים.
ועד הבית אחראי על תחזוקת הבניין, ניהול כספים, עבודה מול ספקים וטיפול בתקלות ומערכות שונות.
פעמים רבות בדובר בתפקיד התנדבותי המוטל על דיירים ללא ניסיון מקצועי.
מטרת מדריך זה, היא לתת לוועדי בתים תמונה ברורה של הנושאים המרכזיים בניהול בניין משותף- החל מניהול כספים, דרך תחזוקת מערכות הבניין ועד אחריות ובטיחות.
תפקיד ועד הבית
ועד הבית אחראי על ניהול הרכוש המשותף של הבניין ועל שמירת תקינותו לאורך זמן.
בין תחומי האחריות המרכזיים הם:
- תחזוקה שוטפת של הבניין
- ניהול תקציב הבניין
- גביית דמי ועד מהדיירים
- תשלום חשבונות שוטפים
- עבודה מול ספקים
- טיפול בתקלות
- שמירה על בטיחות המבנה והמערכות
ניהול לא מסודר של אחד מהנושאים הנ"ל עלול לגרום להוצאות מיותרות, תקלות חוזרות, ואף סיכונים בטיחותיים.
ניקיון הבניין וימי ניקיון
ניקיון קבוע הוא אחד המרכיבים החשובים ביותר בתחזוקת הבניין- בניין נקי הוא בניין שנעים לחיות בו.
?כמה פעמים צריך לנקות את הבניין
תדירות הניקיון תלויה בגודל הבניין, מספר הדיירים ודרישת הלקוחות, אך עם זאת ברוב המקרים נהוג:
- בניינים קטנים אחת לשבוע
- בניינים בינוניים פעמיים בשבוע
- בניינים גדולים מספר פעמים בשבוע
?מה כולל ניקיון בניין
- שטיפת חדר מדרגות
- ניקיון מעליות
- ניקיון מעקות
- ניקיון דלתות כניסה
- ניקיון לובי ראשי
- ניקיון לובי קומתי
- ניקיון אזורים משותפים נוספים
ניקיון לא סדיר פוגע הן במראה הבניין והן בתחזוקה שלו.
גינון ותחזוקת שטחים ירוקים
בבנייני מגורים רבים קיימים שטחים ירוקים כגון גינות כניסה, אדניות, מדשאות ועצים.
תחזוקה נכונה של הגינון תורמת משמעותית למראה הבניין, לאיכות החיים של הדיירים ואף לערך הנכס.
גינה מטופחת יוצרת רושם ראשוני חיובי ומעניקה תחושה של בניין מתוחזק ומנוהל היטב.
מה כוללת תחזוקת גינון בבניין
תחזוקת גינון מקצועית כוללת בדרך כלל:
- גיזום עצים ושיחים
- טיפול בצמחייה ואדניות
- כיסוח דשא במידת הצורך
- ניקוי עלים ופסולת מהגינה
- בדיקת מערכת ההשקיה
תחזוקה סדירה של הגינה מונעת הזנחה, יובש של צמחים או צמחיה לא מבוקרת.
למה חשוב להקפיד על גינון קבוע
גינון לא מטופל עלול לגרום לבעיות הבאות:
- התייבשות של צמחים
- צמיחה פראית של עשבים
- לכלוך והצטברות עלים
- עודף השקיה
- פגיעה במראה הכללי של הבניין
תחזוקה שוטפת של הגינה שומרת על סביבת מגורים נעימה ומטופחת לדיירים.
חדרי משאבות ומאגר מים
בבניינים רבים קיימים חדרי משאבות שתפקידם להעלות מים לקומות הגבוהות
חדר המשאבות כולל לרוב:
- משאבות מים
- מערכות לחץ
- לוחות חשמל
- מצופים ובקרים
- מאגר מים
מדוע חשוב לבדוק את חדר המשאבות
תחזוקה לקויה של חדר המשאבות עלולה להוביל לבעיות כמו:
- לחץ מים נמוך בדירות
- תקלות חוזרות
- נזילות
- שחיקה של המשאבות
- מים לא נקיים המגיעים לדירות
בדיקות תקופתיות ותחזוקה נכונה מאריכה את חיי המערכות ומונעת תקלות יקרות.
מערכות גילוי וכיבוי אש
מערכת גילוי וכיבוי אש היא מערכת בטיחות חיונית בבניינים רבים, ובמיוחד בבניינים חדשים.
מערכות אלו עשויות לכלול:
-גלאי עשן
- לוחות כיבוי אש
- ספרינקלרים
- צנרת כיבוי אש
- ברז כיבוי
תחזוקה ובדיקות
מערכות אלה מחייבות:
- בדיקות תקופתיות
- תחזוקה מקצועית
- תקינות מלאה של הציוד
מערכת שאינה מתוחזקת עלולה שלא לפעול בזמן חירום, ולכן חשוב לוודא שהיא מתפקדת כראוי.
ביטוח בניין וביטוח ועד הבית
נושא הביטוח הוא אחד הנושאים החשובים ביותר בבניין משותף, ולעיתים קרובות גם המוזנח שבהם.
ביטוח מבנה לבניין
ביטוח זה מכסה נזקים שעלולים להיגרם לרכוש המשותף כגון:
- נזקי אש
- נזקי מים
- נזקי סערה
- פגיעה בצנרת או תשתיות הבניין
בבניינים רבים יש מערכות מורכבות כמו משאבות, מערכות חשמל ומערכות גילוי אש- לכן חשוב לוודא שהן יהיו מכוסות בפוליסה
ביטוח אחריות לועד הבית
ביטוח זהמגן על חברי ועד הבית במקרה של תביעה מצד דיירים או גורמים אחרים
לדוגמא:
- פציעה בשטח המשותף
- נזק שנגרם כתוצאה מתחזוקה לקויה
- תקלות במערכת הבניין
מטרת הביטוח היא לספק שכבת הגנה חשובה עבור ועד הבניין
עבודה מול ספקים ונותני שירות
ניהול בניין דורש עבודה מול מספר ספקים
- חברת ניקיון
- חברת מעליות
- טכנאי משאבות
- טכנאי מערכות אש
- חשמלאים
- אינסטלטורים
חשוב לעבוד מול ספקים מקצועיים, אמינים ובעלי ניסיון בתחזוקת מבנים.
תשלומי חשבונות הבניין
הבניין כולל מספר הוצאות קבועות, ובנוסף הוצאות שנתיות, חצי שנתיות ואף רבעוניות.
המרכזיים שבהם:
- תשלום חשמל
- תשלום לחברת המעליות
- מערכות הבניין
- מים משותפים (במקרים מסוימים)
איחור בתשלום החשבונות עלול לגרום לניתוק שירותים או קנסות, לכן חשוב לנהל אותם בצורה מסודרת וללא דחיות.
גביית דמי ועד
דמי ועד הבית נדרשים על מנת לכסות את הוצאות הבניין כך שישמור על ערכו ועל תקינותו.
לכן גביית דמי הועד הינה אחד הנושאים המרכזיים בניהול נכון של הבניין.
מה כוללים דמי הועד
- ניקיון הבניין
- תשלום חשמל בשטחים המשותפים
- תחזוקת מערכות הבניין
- ביטוח הבניין
- תיקונים שוטפים
- שירותי תחזוקה וספקים
- תשלום לחברת המעליות
כיצד נכון לבצע גבייה
בכדי לשמור על סדר ויציבות כלכלית בבניין מומלץ:
- לקבוע כסום קבוע לחודש (לפי דירה או לפי מטר)
- ניהול רישום מסודר של התשלומים
- להפיק קבלות\תיעוד לכל תשלום
- לעדכן במהרה דיירים במקרה של חוב
גבייה לא מסודרת עלולה לגרום לגירעון בקופת הבניין ולפגיעה בתחזוקה.
מתי כדאי לשקול חברת ניהול לבניין?
ישנם מקרים בהם ועד הבית מתקשה לנהל את הבניין בעצמו.
במצבים כאלה חברת ניהול יכולה לספק פתרון מצוין ומקצועי, שיכלול בתוכו את כל הנושאים הנ"ל ואף מעבר להם כמו התנהלות מול חברת הבנייה, סיוע בקבלת הצעות מחיר לשיפור או תיקון מערכות הבניין ועוד.
סיכום
ניהול בניין מגורים דורש ידע, סדר ויכולת ניהול.
כאשר התחזוקה מתבצעת בצורה נכונה - הבניין נשמר לאורך זמן, רמת החיים של הדיירים עולה והוצאות בלתי צפויות מצטמצמות.
צריכים עזרה בניהול הבניין
חברת ארביב אחזקות מתמחה בניהול ואחזקת בנייני מגורים, ומענירה שירות מקצועי הכולל תחזוקה שוטפת, פיקוח על מערכות הבניין, וניהול מסודר של גביית תשלומים.
נשמח לייעץ ולהציע פתרון מקצועי לניהול הבניין שלכם.