חדרי משאבות ומאגרי מים בבניין משותף – המערכות שלא רואים עד שמשהו משתבש

ברוב הבניינים, הדייר לוחץ על הברז ומצפה שהמים פשוט יגיעו.

הוא אינו רואה את המאגר, את המשאבות, את לוחות הפיקוד, את מדי הלחץ או את הצנרת שמאפשרים למערכת לעבוד.

דווקא משום שמערכות המים נמצאות בדרך כלל בחדרים טכניים המרוחקים מהעין, קל מאוד לשכוח מהן כל עוד הכול תקין.

ואז מגיעה תקלה.

פתאום לחץ המים בקומות העליונות נחלש, משאבה אינה נכנסת לפעולה, נשמעת אזעקה מחדר המשאבות, מתגלה נזילה או שמתברר שמאגר מי השתייה לא טופל במועד.

חדר משאבות ומאגר מים אינם עוד "חדר שירות" בבניין.

מדובר במערכת תשתית מרכזית שדורשת תחזוקה, מעקב ותיעוד מסודרים.

מה בעצם נמצא בחדר המשאבות?

תלוי בבניין.

בחדר משאבות של בניין אחד יכולות להימצא שתי משאבות להגברת לחץ מי הצריכה בלבד, ובבניין אחר יהיו באותו אזור גם מערכות כיבוי אש, משאבות ניקוז, משאבות ביוב, לוחות חשמל ומאגרים שונים.

לכן הדבר הראשון שוועד הבית צריך לדעת הוא:

אילו מערכות קיימות אצלנו בבניין ומה התפקיד של כל אחת מהן?

בין המערכות הנפוצות ניתן למצוא:

• משאבות להגברת לחץ מי הצריכה.

• מאגר מי שתייה.

• משאבות ניקוז.

• משאבות ביוב.

• משאבות כיבוי אש.

• משאבת ג'וקי לשמירת לחץ במערכת כיבוי.

• לוחות חשמל ופיקוד.

• ווסתי מהירות.

• מדי לחץ.

• מדי מפלס.

• מצופים.

• מיכלי התפשטות.

• שסתומים ומגופים.

במסמכי תכנון ואחזקה ממשלתיים ניתן לראות שבחדרי משאבות עשויות לפעול במקביל מערכות נפרדות להגברת לחץ מי צריכה ולכיבוי אש, לצד לוחות בקרה ואביזרים נוספים.

וזו נקודה חשובה:

לא כל משאבה בחדר המשאבות עושה את אותו הדבר.

למה בכלל צריך משאבות להגברת לחץ?

בבניינים גבוהים, לחץ המים המגיע מרשת האספקה אינו בהכרח מספיק כדי לספק את לחץ העבודה הנדרש בכל הקומות.

לכן בבניינים מסוימים קיימים מאגרי מים ומערכות הגברת לחץ שמעבירות את המים מהמאגר אל מערכת הצריכה של הבניין בלחץ המתאים. במסמכי תכנון של בניינים רבי־קומות בישראל מופיעות מערכות עצמאיות להגברת לחץ באמצעות משאבות ומאגרים כחלק ממערך אספקת המים.

בפועל, המשמעות לדייר פשוטה:

כאשר המערכת תקינה – הוא לא יודע שהיא קיימת.

כאשר היא אינה תקינה – הוא עשוי לדעת על כך מהר מאוד.

שתי משאבות לא אומר ששתי המשאבות תמיד עובדות יחד

במערכות רבות קיימת יותר ממשאבה אחת.

אחת הסיבות לכך היא האפשרות לגיבוי ולהחלפה בין משאבות, כך שהמערכת אינה נשענת בהכרח על יחידה אחת בלבד.

לכן בביקורת מקצועית חשוב לא לבדוק רק:

"האם כרגע יש לחץ מים בבניין?"

אלא גם:

• האם כל המשאבות מסוגלות להיכנס לפעולה?

• האם משאבת הגיבוי אכן תקינה?

• האם ההחלפה בין המשאבות פועלת?

• האם קיימות התראות בלוח?

• האם קיימת נזילה?

• האם נשמע רעש חריג?

• האם קיימות רעידות חריגות?

• האם נרשמת התחממות לא רגילה?

מפרטי אחזקה ממשלתיים למערכות שאיבה כוללים בין היתר בדיקות חזותיות, איתור רעשים, רעידות ונזילות וביצוע הפעלת ניסיון למשאבה רזרבית.

אין להסיק מכך שתדירות הבדיקה שנקבעה במתקן ממשלתי מסוים היא בהכרח התדירות הנדרשת בכל בניין מגורים. בבניין יש לעבוד בהתאם לסוג המערכת, הוראות היצרן, החוזה עם חברת השירות והדרישות החלות על המתקן.

אחת הטעויות הגדולות: לבדוק רק כאשר אין מים

מערכת משאבות יכולה להמשיך לספק מים גם כאשר כבר מתפתחת בעיה.

לדוגמה, אם קיימות שתי משאבות ואחת מהן אינה תקינה, ייתכן שהמשאבה השנייה עדיין מצליחה לספק את הדרישה.

מבחינת הדיירים הכול נראה תקין.

אבל הבניין איבד למעשה את הגיבוי שלו.

ואז, כאשר גם המשאבה השנייה תזדקק לטיפול – הבעיה תתגלה ברגע הכי פחות נוח.

לכן בביקורת תקופתית אין להסתפק בכך שהמים זורמים.

צריך לבדוק את המערכת כולה.

ומהו תפקידו של מאגר המים?

בבניינים שבהם קיים מאגר מי שתייה, הוא חלק ממערכת אספקת המים של הבניין.

מאגר כזה אינו "מיכל מים לשעת חירום" בלבד.

במערכות מסוימות המים עוברים דרך המאגר כחלק מהאספקה השוטפת לדירות.

ומכיוון שמדובר במים המיועדים לשתייה, קיימת חשיבות גדולה למצבו התברואי של המאגר.

משרד הבריאות מגדיר גם ועד בית כאחד הגורמים שיכולים להיחשב "אחראי מערכת מים" במערכת מים של בניין.

כל כמה זמן צריך לנקות מאגר מים בבניין מגורים?

כאן קיימת תשובה ברורה.

בהנחיות משרד הבריאות לניקוי מערכות אספקת מי שתייה נקבע כי בבנייני מגורים יש לבצע ניקוי וחיטוי שגרתי של מאגר מי השתייה אחת לשנה.

וזו אחת הבדיקות שהכי קל לפספס.

הבניין יכול להיראות מתוחזק לחלוטין:

הלובי נקי.

הגינה מטופחת.

המעליות עובדות.

אבל מתחת לכל זה נמצא מאגר מים שאיש אינו זוכר מתי נוקה בפעם האחרונה.

לכן המועד צריך להיות חלק קבוע מתוכנית התחזוקה המונעת של הבניין.

ניקוי מאגר אינו רק לרוקן אותו ולשטוף

העבודה כוללת תהליך מסודר של הכנה, ריקון, ניקוי, חיטוי, מילוי ודיגום.

הנחיות משרד הבריאות כוללות בין היתר:

• סגירת כניסת ויציאת המים.

• ריקון מים ומשקעים.

• בדיקה של כשלים מבניים.

• ניקוי הקירות, הרצפה והאביזרים.

• חיטוי.

• מילוי המאגר מחדש.

• בדיקות איכות מים.

• תיעוד העבודה.

כלומר:

"רוקנו את המאגר והעבירו עליו מים" אינו בהכרח ניקוי וחיטוי תקינים של מערכת מי שתייה.

מי רשאי לבצע את הניקוי והחיטוי?

משרד הבריאות קובע שניקוי וחיטוי של מערכת אספקת מי שתייה יבוצעו בנוכחות או בידי אדם שעבר הדרכה שאישר מנהל משרד הבריאות, ושנדרש להשתתף גם בהשתלמויות תקופתיות במתכונת שאושרה.

לכן לפני שמזמינים חברה כדאי לבקש:

• פרטי המבצע.

• הוכחה להכשרה המתאימה.

• פירוט העבודה שתבוצע.

• אישור ביצוע לאחר העבודה.

• תוצאות הדיגום הנדרש.

מחיר נמוך אינו סיבה למסור טיפול במי השתייה של הבניין לגורם שאינו מתאים לביצוע העבודה.

ומה לגבי בדיקת המים?

גם כאן חשוב לדייק.

לפי הנחיות משרד הבריאות, לאחר ניקוי וחיטוי מאגר מבוצעות בדיקות שדה, ובהן כלור ועכירות. בנוסף נדרשת דגימה לבדיקה מיקרוביאלית עם סיום העבודה ולא יאוחר מ־24 שעות לאחריה.

דיגום המים עצמו צריך להתבצע בידי אדם שעבר את ההדרכה הנדרשת לדוגמי מים.

לכן ועד הבית צריך לצפות לקבל בסוף התהליך יותר מחשבונית.

צריך להיות מסמך שמספר מה בוצע ומה נבדק.

מתי ניתן להחזיר את המאגר לשימוש?

בניקוי או תחזוקה שגרתיים, הנחיות משרד הבריאות מאפשרות לחדש את אספקת המים לאחר השלמת העבודה וקבלת תוצאות תקינות של בדיקות השדה לכלור ולעכירות, ללא צורך להמתין לתוצאת הבדיקה המיקרוביאלית. אם לאחר מכן מתקבלת תוצאה מיקרוביאלית חריגה, נדרשת פעולה בהתאם להנחיות משרד הבריאות.

לעומת זאת, במצבים של אירוע זיהום או מערכת חדשה עשויות לחול דרישות שונות.

לכן לא כדאי לוועד לנסות לנהל את שלבי החיטוי והחזרת המים בעצמו – אלא לוודא שהגורם המקצועי עובד לפי ההנחיות המתאימות למקרה.

לפני שמנתקים מים – מודיעים לדיירים

ניקוי המאגר עשוי לחייב הפסקת מים.

משרד הבריאות מטיל על ועד הבית אחריות ליידע את ציבור הצרכנים שעלול להיפגע כאשר מתבצע ניקוי מערכת מים בבניין.

מבחינה ניהולית, כדאי שההודעה תכלול:

• תאריך העבודה.

• שעת תחילת הפסקת המים.

• טווח הזמן המשוער.

• המלצה להיערכות מראש.

• עדכון נוסף עם חידוש האספקה.

בבניין שבו מתגוררים קשישים, משפחות עם תינוקות או אנשים בעלי צרכים רפואיים, התראה מוקדמת חשובה במיוחד.

ואם אותו מאגר משמש גם לכיבוי אש?

כאן אסור להתייחס אליו כמו למאגר מי צריכה רגיל בלבד.

משרד הבריאות מציין שכאשר מנקים מאגר המשמש גם לכיבוי אש, יש לבצע תיאום עם רשויות הכיבוי.

הסיבה ברורה:

בזמן הריקון והניקוי, זמינות המים למערכת החירום עלולה להשתנות.

לכן לפני כל טיפול חשוב לדעת מהו ייעוד המאגר ולא להניח שכל מאגר בחדר המשאבות משרת את אותה מערכת.

במאמר הבא שנקדיש למערכות כיבוי אש בבניין משותף נרחיב על הנושא הזה בנפרד.

חדר משאבות נקי הוא לא עניין אסתטי בלבד

בחדר טכני צריך להיות אפשר לראות מה קורה.

כאשר הרצפה מלאה בציוד, קרטונים, חומרי ניקיון וחפצים שאין להם קשר למערכת, קשה יותר לזהות:

• נזילה חדשה.

• טפטוף.

• סימני קורוזיה.

• מים על הרצפה.

• גישה חסומה למגוף.

• תקלה בלוח.

• שינוי במצב הצנרת.

חדר המשאבות אינו מחסן.

זהו חדר מערכת.

ככל שהוא מסודר יותר, קל יותר לבצע ביקורת, תחזוקה וטיפול באירוע חירום.

מים על רצפת חדר המשאבות? לא מתעלמים

מעט מים ליד צנרת יכולים להיראות כמו עניין שולי.

אבל כדאי לשאול:

• מאיפה הגיעו המים?

• האם מדובר בנזילה?

• האם אטם משאבה מתחיל להיכשל?

• האם קיים צינור ניקוז סתום?

• האם המאגר גולש?

• האם קיימת בעיית מצוף?

• האם התקלה חוזרת?

המטרה אינה להיכנס מיד לפאניקה.

המטרה היא לא להתרגל למצב חריג.

משאבה או חיבור שמטפטפים במשך חודשים אינם הופכים לתקינים משום שהבניין התרגל לראות אותם כך.

רעש ורעידות הם מידע

מערכת משאבות אינה שקטה לחלוטין.

אבל מי שמכיר את חדר המשאבות לומד לזהות גם שינוי.

אם פתאום משאבה:

• רועשת יותר.

• רועדת.

• מתחילה ונעצרת בתדירות חריגה.

• פועלת ברציפות.

• מתקשה להגיע ללחץ.

• מייצרת צליל שלא היה קודם.

כדאי להזמין בדיקה מקצועית.

מפרטי אחזקה ממשלתיים מתייחסים במפורש לבדיקת רעשים, רעידות, נזילות וחום יתר כחלק מבדיקת מערכות שאיבה.

ועד הבית אינו צריך לדעת מהו המיסב או האטם שגורם לרעש.

הוא צריך לדעת שהמערכת שינתה את ההתנהגות שלה ולדווח על כך.

ומה לגבי לוח הפיקוד?

מערכת מכנית מודרנית אינה רק משאבות וצינורות.

לוח הבקרה הוא חלק מרכזי ממנה.

הוא עשוי לשלוט:

• איזו משאבה עובדת.

• מתי נכנסת משאבה נוספת.

• ויסות מהירות.

• לחץ המערכת.

• החלפת משאבות.

• התראות.

• תקלות.

• מצב אוטומטי או ידני.

לכן כאשר מגיעים לביקורת בחדר המשאבות, כדאי לבדוק גם אם קיימות נורות תקלה או התראות ולא רק להסתכל על המשאבות עצמן.

מערכת שעובדת במצב ידני במשך חודשים כי "ככה זה מסתדר" היא סימן שצריך להבין מה קרה לבקרה האוטומטית.

אל תאפסו תקלה לפני שמבינים מה גרם לה

קיימת נטייה טבעית לראות נורה אדומה וללחוץ RESET.

לפעמים המערכת חוזרת לעבוד.

אבל איפוס אינו תיקון.

אם התקלה חוזרת, צריך לתעד:

• מה הייתה ההתראה.

• באיזו שעה הופיעה.

• איזו משאבה פעלה.

• מה היה לחץ המערכת.

• מה נעשה.

• האם התקלה הופיעה שוב.

צילום של לוח הבקרה לפני האיפוס יכול לעזור מאוד לטכנאי להבין מה התרחש.

תיעוד הוא חלק מהתחזוקה

לכל חדר משאבות כדאי שיהיה תיק מערכת מסודר.

בתוכו:

• תוכנית או סכמת המערכת.

• פרטי חברת השירות.

• פרטי ציוד ומשאבות.

• הוראות יצרן.

• חוזה השירות.

• דוחות ביקורת.

• היסטוריית תקלות.

• תיקונים שבוצעו.

• חשבוניות משמעותיות.

• אישורי ניקוי וחיטוי מאגר המים.

• תוצאות דיגום.

• תאריכי הטיפול הבא.

משרד הבריאות דורש מאחראי מערכת המים לנהל יומן של הפעולות שבוצעו במאגר ולשמור את הפרטים לפחות עשר שנים; לאחר ניקוי וחיטוי נדרשת גם תווית במקום בולט עם פרטי המבצע ותאריך הניקוי.

כלומר, גם מבחינה רגולטורית התיעוד אינו עניין קוסמטי.

איך נראית ביקורת טובה של ועד הבית?

ועד הבית לא אמור לפתוח לוחות חשמל או לטפל במשאבות.

אבל בהחלט ניתן לבצע מעבר חזותי ולשאול:

חדר המשאבות

• האם החדר נקי ונגיש?

• האם קיימים מים על הרצפה?

• האם נשמע רעש חדש?

• האם רואים נזילה?

• האם קיימת התראה בלוח?

המשאבות

• האם כל המשאבות מסומנות?

• האם ידוע איזו משאבה פעילה?

• האם משאבות הגיבוי נבדקות?

• האם קיימת היסטוריה של תקלות חוזרות?

המאגר

• מתי בוצע ניקוי וחיטוי אחרון?

• האם קיימת תווית?

• האם נשמר אישור העבודה?

• האם התקבלו תוצאות הדיגום?

התיעוד

• מי נותן שירות?

• מתי הייתה הביקורת האחרונה?

• מה נדרש לתקן?

• מה מועד הטיפול הבא?

זה אינו מחליף טכנאי.

זה מאפשר לוועד לוודא שמישהו אכן מנהל את המערכת.

דוגמה מהשטח

בבניין מגורים כל הדיירים קיבלו מים באופן תקין ולכן לא הייתה תחושה שקיימת בעיה בחדר המשאבות.

במהלך ביקורת התברר שאחת משתי משאבות הגברת הלחץ אינה נכנסת לפעולה.

המשאבה השנייה עבדה ולכן הדיירים לא הבחינו בדבר.

למעשה, במשך תקופה הבניין פעל ללא גיבוי.

אילו גם המשאבה הפעילה הייתה מתקלקלת, התקלה הייתה מתגלה רק ברגע שבו אספקת המים כבר הייתה נפגעת.

מה אפשר ללמוד מכך?

מערכת תקינה אינה רק מערכת שמצליחה לבצע את העבודה ברגע הבדיקה.

היא מערכת שכל מרכיביה, כולל אמצעי הגיבוי שלה, נמצאים במצב שמאפשר להם לפעול כאשר יידרשו.

טיפ מקצועי

בכל ביקורת של חברת המשאבות, אל תשאלו רק:

"הכול בסדר?"

בקשו תשובה לארבע שאלות:

1. האם כל המשאבות תקינות?

2. האם מערכת הגיבוי נכנסה לפעולה בבדיקה?

3. האם קיימת נזילה, רעידה או חריגה שכדאי לעקוב אחריה?

4. האם יש רכיב שמראה סימני בלאי ושצפוי לדרוש טיפול?

ההבדל בין שתי הגישות קטן בזמן – אבל גדול מאוד בניהול.

רשימת בדיקה לחדרי משאבות ומאגרי מים

•  ידוע אילו סוגי משאבות קיימים בבניין.

•  כל משאבה ומערכת מזוהות בצורה ברורה.

•  קיימת חברת שירות או גורם מקצועי שמטפל במערכת.

•  פרטי השירות זמינים לוועד.

•  החדר נקי ונגיש.

•  אין אחסון מיותר המפריע לגישה למערכות.

•  אין נזילות או מים בלתי מוסברים על הרצפה.

•  אין רעשים או רעידות חריגים.

•  כל המשאבות נבדקות ולא רק המשאבה הפעילה.

•  נבדקת משאבת הגיבוי.

•  אין התראות פעילות בלוח הפיקוד.

•  תקלות חוזרות מתועדות.

•  ידוע מתי בוצע ניקוי מאגר מי השתייה האחרון.

•  ניקוי וחיטוי המאגר מתוכננים אחת לשנה.

•  הניקוי מבוצע בידי גורם בעל ההכשרה הנדרשת.

•  מתקבל אישור ביצוע.

•  מתקבלות תוצאות הדיגום הנדרש.

•  קיימת תווית עדכנית על המאגר.

•  נשמר יומן פעולות ותיעוד.

•  הדיירים מקבלים התראה לפני הפסקת מים מתוכננת.

•  ידוע האם המאגר או המשאבות משרתים גם מערכת כיבוי אש.

דקה של ועד בית

המערכות החשובות ביותר בבניין הן לעיתים דווקא אלה שכמעט אף דייר אינו רואה.

אל תחכו לרגע שבו אין מים בברז כדי לפתוח בפעם הראשונה את דלת חדר המשאבות.

ביקורת, תחזוקה ותיעוד בזמן הופכים חדר טכני נסתר למערכת מנוהלת – במקום לתקלה שמחכה להתרחש.

לסיכום

חדר המשאבות ומאגר המים הם חלק מתשתית החיים של הבניין.

הם משפיעים על אספקת המים, לחץ המים ולעיתים גם על מערכות בטיחות וחירום.

ועד הבית אינו צריך לדעת לפרק משאבה או לחשב לחץ סניקה.

אבל הוא כן צריך לדעת אילו מערכות קיימות, מי מתחזק אותן, האם הגיבוי תקין, מתי בוצע טיפול אחרון ומתי נוקה מאגר מי השתייה.

ובנושא המים עצמם, חשוב במיוחד לזכור:

מאגר מי שתייה בבניין מגורים אינו מערכת שאפשר לשכוח ממנה. ניקוי וחיטוי שנתיים, דיגום ותיעוד הם חלק מניהול נכון של הבניין.

כמו במעליות, גם כאן תחזוקה טובה אינה נמדדת רק בכמה מהר תיקנו תקלה.

היא נמדדת בכמה תקלות הצלחנו לזהות ולטפל בהן לפני שהדיירים הרגישו שמשהו השתבש.

זקוקים לעזרה בניהול ותחזוקת מערכות הבניין?

ארביב אחזקות מנהלת את העבודה השוטפת מול ספקי התחזוקה, עוקבת אחר ביקורות וטיפולים ומסייעת לוועדי בתים לשמור על תיעוד ותוכנית עבודה מסודרת לאורך השנה.

לתיאום שיחת היכרות