מערכות כיבוי אש בבניין משותף – מה ועד הבית חייב לדעת?
מערכות כיבוי האש הן מסוג המערכות שכמעט אף אחד אינו שם לב אליהן ביום־יום.
ארון הכיבוי נמצא במסדרון, הספרינקלרים בתקרה, לוח גילוי האש סמוך לכניסה ודלתות האש נראות לרוב כמו עוד דלת בבניין.
כל עוד אין אירוע – קל מאוד להתייחס אל כל אלה כחלק מהנוף.
אבל בניגוד למנורה שרופה, גינה שלא נגזמה או כתם בלובי, כאן מדובר במערכות שתפקידן לפעול דווקא ברגע שבו אין זמן לתקן אותן.
בבניינים גבוהים ורבי־קומות קיימות מערכות שונות שנועדו לגלות שריפה, להתריע, לצמצם את התפשטות האש והעשן ולאפשר פינוי בטוח יותר. כבאות והצלה מדגישה את הצורך לשמור על ציוד בטיחות האש תקין ולבצע את התחזוקה הנדרשת.
ועד הבית אינו צריך לדעת לתקן מערכת ספרינקלרים, לכייל גלאי עשן או לבדוק משאבת כיבוי.
אבל הוא בהחלט צריך לדעת:
אילו מערכות קיימות בבניין.
מי מתחזק כל מערכת.
מתי בוצעה הבדיקה האחרונה.
האם קיימים ליקויים פתוחים.
האם התקבלו אישורי תקינות.
האם הליקויים שנמצאו אכן תוקנו.
ומתי נדרשת הבדיקה הבאה.
חשוב לדעת: מערכות ודרישות בטיחות האש אינן זהות בכל בניין. הן משתנות בין היתר בהתאם לגובה המבנה, תכנונו, היתר הבנייה והמערכות שנדרשו בו. לכן אין להסיק שכל מערכת המוזכרת במאמר חייבת להימצא בכל בית משותף.
"מערכת כיבוי אש" היא למעשה אוסף של מערכות
כשאומרים "מערכת כיבוי אש", רבים חושבים מיד על ספרינקלרים.
בפועל, בבניין עשויות לפעול מספר מערכות שונות:
מערכת גילוי אש ועשן.
גלאים ולחצני חירום.
צופרים ואמצעי התרעה.
ספרינקלרים.
משאבות כיבוי אש.
מאגר מים לכיבוי.
מטפים.
עמדות כיבוי וגלגילונים.
דלתות אש.
מערכות שחרור עשן.
מערכות על־לחץ בחדרי מדרגות.
תאורת חירום.
שילוט מילוט.
פנל כבאים.
גנרטור חירום.
ממשקים בין מערכת גילוי האש למעליות ולמערכות אחרות.
כבאות והצלה מפרטת מערכות כגון מתזים, גילוי אש ועשן, דלתות אש, מערכות על־לחץ, מפוחי שחרור עשן, תאורת חירום ופנל כבאים כחלק ממערך בטיחות האש בבניינים רבי־קומות.
המשמעות לוועד הבית פשוטה:
לא מספיק לדעת שיש בבניין ציוד כיבוי. צריך לדעת שמערך בטיחות האש כולו מתוחזק.
מערכת גילוי אש ועשן – מי אמור לדעת ראשון שיש בעיה?
מערכת גילוי האש היא למעשה מערכת העצבים של מערך בטיחות האש.
היא עשויה לקבל מידע מגלאי עשן, לחצנים ורכיבים נוספים, ובהתאם לתכנון להפעיל התרעות ומערכות נוספות.
במערכות מסוימות גילוי אש עשוי להיות מקושר בין היתר ל:
צופרים.
מערכות שליטה בעשן.
דלתות.
מעליות.
מערכות חירום נוספות.
תחזוקת מערכות גילוי אש ועשן מוסדרת בת"י 1220 חלק 11, ובמסמכי כבאות נדרש במקרים הרלוונטיים אישור של גורם מוסמך על תקינות המערכת.
מבחינת ועד הבית, כדאי לשמור:
אישור הבדיקה האחרון.
תאריך הבדיקה.
פרטי החברה שביצעה אותה.
פירוט הליקויים שנמצאו.
תיעוד התיקון.
מועד הבדיקה הבאה.
ובעיקר:
לוח גילוי אש שמציג תקלה באופן קבוע אינו מצב שאמורים להתרגל אליו.
נורת FAULT אינה קישוט.
אם קיימת תקלה – צריך להבין מה גורם לה ולטפל בה באמצעות הגורם המקצועי המתאים.
"זה רק גלאי אחד"
נניח שבבניין קיימים עשרות גלאים וגלאי אחד אינו תקין.
הבניין ממשיך להתנהל כרגיל.
אין שריפה.
אין צפצוף.
אין משהו שמפריע לדיירים.
קל מאוד לחשוב:
"נטפל בזה בביקורת הבאה."
אלא שכל גלאי נמצא במקום מסוים מסיבה מסוימת.
ועד הבית אינו אמור להחליט בעצמו אם רכיב שהפסיק לפעול "חשוב מספיק".
אותו הדבר נכון לגבי:
צופר שאינו עובד.
לחצן שבור.
גלאי שכוסה במהלך שיפוץ.
התראה פעילה בלוח.
רכיב שנותק ולא הוחזר.
ציוד שנפגע.
הכלל הניהולי הנכון הוא פשוט:
תקלה במערכת בטיחות אינה נשארת פתוחה רק משום שהבניין ממשיך לתפקד.
זהו בדיוק העיקרון שעליו דיברנו במאמר תחזוקה מונעת בבניין משותף – תחזוקה טובה אינה מתחילה כאשר המערכת כבר מושבתת.
ספרינקלרים – הרבה יותר מהמתז שרואים בתקרה
מערכת ספרינקלרים אינה מסתכמת בראשי המתזים.
המערכת עשויה לכלול:
צנרת.
מגופים.
שעוני לחץ.
מפסקי זרימה.
חיבורי כיבוי.
משאבות.
מאגר מים.
מערכות בקרה.
בדיקה ותחזוקה של מערכות כיבוי אוטומטיות במים מבוצעות בהתאם לת"י 1928 במקרים שבהם התקן חל, וכבאות והצלה דורשת אישור תקינות מתאים במערכות הרלוונטיות.
וזה מוביל לנקודה חשובה מאוד:
מגוף של מערכת כיבוי אינו ברז מים רגיל
בחדר המשאבות או בחניון אפשר למצוא מגופים ששייכים למערכות הכיבוי.
בעל מקצוע שאינו מכיר את המערכת עלול לראות נזילה, לבצע עבודה בצנרת או לסגור מגוף "רק לכמה דקות".
אבל פעולה כזו עלולה להשפיע על זמינות חלק ממערכת הכיבוי.
לכן לא משנים מצב של מגופים ורכיבים במערכת כיבוי ללא גורם מקצועי מתאים.
ואם המערכת הושבתה לצורך עבודה – צריך לוודא גם מי מחזיר אותה לפעולה ומי מאשר שהמערכת חזרה למצבה התקין.
משאבות כיבוי אש – הקשר לחדר המשאבות
במאמר על חדרי משאבות ומאגרי מים בבניין משותף הסברנו שלא כל משאבה שנמצאת בחדר המשאבות משרתת את מי הצריכה של הדירות.
בבניינים מסוימים קיימת מערכת ייעודית לכיבוי אש, שעשויה לכלול:
משאבת כיבוי.
מערכת גיבוי בהתאם לתכנון.
משאבת ג'וקי.
מדי לחץ.
לוחות פיקוד.
מאגר מים.
לכן כאשר חברת המשאבות מבצעת ביקורת, חשוב לדעת איזו מערכת היא בודקת.
בדיקה של משאבות הגברת לחץ מי השתייה אינה בהכרח בדיקה של מערכת משאבות הכיבוי.
משאבת ג'וקי עובדת בתדירות חריגה? אל תתעלמו
משאבת ג'וקי משמשת במערכות מסוימות לשמירה על לחץ ולפיצוי על ירידות לחץ קטנות.
הוועד אינו צריך לאבחן מדוע היא נכנסת לפעולה.
אבל אם משהו בהתנהגות המערכת השתנה – כדאי לדווח.
לדוגמה:
המשאבה נכנסת לעבודה בתדירות חריגה.
קיימת ירידת לחץ.
מופיעה התראה בלוח.
קיימת נזילה.
נשמע רעש שלא היה קודם.
ציוד שהיה במצב אוטומטי עבר למצב אחר.
במערכת חירום, שינוי מהמצב הרגיל הוא מידע חשוב.
מטפים – ציוד פשוט שקל מאוד להזניח
מטף נראה פשוט.
הוא תלוי על הקיר במשך שנים, וברוב המקרים איש אינו משתמש בו.
דווקא בגלל זה קל מאוד לשכוח ממנו.
במעבר חזותי פשוט ניתן לראות:
האם המטף עדיין נמצא במקום.
האם הדרך אליו פנויה.
האם נעשה בו שימוש.
האם הוא נפגע.
האם קיימת מדבקת תחזוקה.
האם משהו הונח לפניו.
תחזוקת מטפים כפופה לדרישות התקנים הרלוונטיים, וכבאות והצלה מפרסמת מידע על גורמים ומעבדות מוכרים בתחומי ציוד גילוי וכיבוי אש.
אם נעשה שימוש במטף – אפילו שימוש חלקי – לא מחזירים אותו למקומו כאילו דבר לא קרה.
מעבירים אותו לבדיקה ולטיפול המתאימים.
ארון כיבוי אש אינו מחסן
זו אחת הטעויות הקטנות שנראות לא משמעותיות – עד שמגיע רגע שבו צריך את הציוד.
ארונות כיבוי הופכים לפעמים למקום נוח לאחסן:
דליים.
מגבים.
חומרי ניקיון.
כלי עבודה.
ציוד של עובד הניקיון.
חפצים שאין להם מקום אחר.
לא.
ציוד חירום צריך להיות נגיש ומוכן לשימוש.
ארון הכיבוי אינו ארון שירות.
ספרינקלר הוא לא מתלה
במהלך שיפוצים או קישוט של שטח משותף לעיתים מנסים להשתמש בצנרת או ברכיבי מערכת האש כדי לתלות:
שילוט.
כבלים.
קישוטים.
תאורה.
אלמנטים דקורטיביים.
לא עושים זאת.
גם שינוי משמעותי בתקרה או בחלוקת חלל עלול להשפיע על מערכות שתוכננו למבנה המקורי.
לכן לפני שינוי משמעותי בלובי, בחניון או בשטח משותף אחר, כדאי לבדוק האם קיימת השפעה על מערכות בטיחות האש.
העובדה שהמערכת הייתה תקינה לפני השיפוץ אינה מבטיחה שהיא עדיין מתאימה לאחר ששינינו את החלל.
דלתות אש – הדלת שלא משאירים פתוחה עם עציץ
דלת אש יכולה להיות מעצבנת ביום־יום.
היא נסגרת.
קשה יותר להעביר עגלה.
דיירים רוצים אוורור.
ואז מישהו מניח עציץ או אבן כדי להשאיר אותה פתוחה.
כבאות והצלה מסבירה שדלתות אש נועדו למנוע מעבר אש ועשן בין חלקי המבנה. בבניינים מסוימים הן עשויות להיות מחוברות למנגנון שמאפשר את סגירתן בזמן אירוע.
לכן לא:
קושרים דלת אש.
מפרקים מחזיר דלת.
מקבעים אותה פתוחה באמצעות חפץ.
משנים אותה ללא בדיקה מתאימה.
דלת שנועדה להיסגר בעת אירוע צריכה להיות מסוגלת לעשות בדיוק את זה.
מערכות שחרור עשן ועל־לחץ
בשריפה, האש עצמה אינה הסיכון היחיד.
גם העשן הוא סכנה משמעותית.
בבניינים מסוימים קיימות מערכות שנועדו לסייע בשליטה על תנועתו.
מערכת על־לחץ
מערכת שמזרימה אוויר לחדר מדרגות מוגן כדי לסייע במניעת חדירת עשן אליו.
מפוחים לשחרור עשן
מערכות שתפקידן לסייע בפינוי עשן אל מחוץ למבנה באזורים שתוכננו לכך.
כבאות והצלה כוללת מערכות אלה בין אמצעי בטיחות האש האופייניים לבניינים גבוהים ורבי־קומות.
והבעיה הניהולית ברורה:
מפוח יכול לעמוד במשך שנים בלי שאף דייר יראה אותו פועל.
אבל ביום שבו הוא נדרש – הוא צריך לעבוד.
המערכות צריכות גם לעבוד יחד
בבניינים מורכבים, מערכות בטיחות האש אינן תמיד מערכות עצמאיות.
גילוי אירוע עשוי לגרום לרצף פעולות בין מספר מערכות.
למשל:
התרעה.
הפעלת מערכת עשן.
שינוי מצב דלתות.
פעולות הקשורות למעליות.
הפעלת מערכות נוספות בהתאם לתכנון.
בדרישות כבאות קיימת גם התייחסות לבדיקת התאמה של האינטגרציה בין מערכות בטיחות אש.
לכן מערכת יכולה להיות תקינה כשבודקים אותה בנפרד – ועדיין חשוב לוודא שבאירוע המתאים המערכות יודעות לעבוד יחד כפי שתוכנן.
חדר המדרגות הוא חלק ממערכת הבטיחות
חדר מדרגות אינו מחסן נוסף של הבניין.
לא נכון להפוך אותו למקום קבוע עבור:
אופניים.
עגלות.
ארונות.
קרטונים.
רהיטים.
ציוד שיפוץ.
פסולת.
דרך מילוט צריכה להישאר פנויה ונגישה.
מעבר שנראה רחב מספיק ביום רגיל יכול להפוך לבעיה כאשר אנשים צריכים לצאת במהירות ובתנאים שאינם רגילים.
נושא השימוש ברכוש המשותף מתחבר גם למאמר שלנו על חוקים ותקנות בבית משותף.
בדיקה שבוצעה אינה סוף הטיפול
זו אחת הנקודות החשובות ביותר במאמר.
נניח שחברת הבדיקה הגיעה.
בוצעה ביקורת.
בסוף היום קיבל הוועד דוח ובו ארבעה ליקויים.
המסמך נכנס לקלסר.
מבחינת ניהול הבניין – העבודה לא הסתיימה.
עכשיו מתחיל השלב החשוב:
מה נמצא?
מה דורש תיקון?
מי אחראי לבצע אותו?
מה העלות?
מה מועד הביצוע?
האם בוצע?
האם נדרשת בדיקה חוזרת?
האם התקבל אישור תקינות לאחר התיקון?
זה בדיוק אותו עיקרון שחוזר גם במאמרים על תחזוקה מונעת, מעליות בבניין משותף וחדרי משאבות ומאגרי מים:
בדיקה שאיש אינו עוקב אחרי הממצאים שלה היא בעיקר מסמך.
אל תסתפקו במשפט "הכול עבר"
לאחר בדיקה מקצועית, בקשו את המסמכים הרלוונטיים לבניין.
בהתאם למערכות שקיימות אצלכם, תיק מסודר עשוי לכלול:
אישורי מערכת גילוי אש.
אישורי מערכת ספרינקלרים.
אישורי משאבות ומערכת המים לכיבוי.
אישורי מטפים ועמדות כיבוי.
מסמכים הנוגעים למערכות עשן.
בדיקות אינטגרציה, כאשר נדרשות.
דוחות ליקויים.
אישורי תיקון.
חשבוניות.
פרטי החברות המטפלות.
תאריך הבדיקה הבאה.
כבאות והצלה מפרסמת טפסים, נהלים ורשימות של מעבדות מוכרות בתחום מערכות גילוי וכיבוי אש.
בבניין חדש – התיעוד חשוב אפילו יותר
בעת קבלת בניין חדש חשוב לשמור את מסמכי המסירה והאישורים של מערכות בטיחות האש.
אם לאחר המסירה מתברר:
שחסר ציוד.
שמערכת אינה עובדת.
שקיימת תקלה חוזרת.
שרכיב מסוים לא הותקן כראוי.
שקיימת אי־התאמה בין התכנון למצב בשטח.
מתעדים את הממצא מהרגע הראשון.
תמונות.
דוחות.
התכתבויות.
קריאות שירות.
מסמכי המסירה.
כאשר יעלה המדריך על אחריות הקבלן וליקויים ברכוש המשותף, נרחיב בדיוק על החשיבות של התיעוד הזה.
ומה לגבי הביטוח?
מערכות בטיחות ותחזוקה אינן תחליף לביטוח.
ולהפך – ביטוח לבניין משותף אינו תחליף לתחזוקה תקינה של מערכות בטיחות האש.
בעת בדיקת פוליסת הבניין כדאי לוודא שהמידע שנמסר למבטח לגבי הבניין ומערכותיו נכון ועדכני ולהבין את הכיסויים, החריגים וההשתתפות העצמית הרלוונטיים.
אירוע אש יכול לכלול נזק משמעותי לרכוש המשותף, לדירות ולצדדים נוספים.
לכן ביטוח ותחזוקה הם שתי שכבות שונות של ניהול סיכונים – וצריך את שתיהן.
דוגמה מהשטח
בבניין מגורים לוח גילוי האש הציג תקלה.
המערכת לא השמיעה אזעקה ולא הפריעה לשגרת החיים, ולכן במשך זמן איש לא ייחס לכך חשיבות מיוחדת.
בכל פעם שעברו בלובי הייתה אותה נורת תקלה.
אחרי כמה שבועות היא כבר הפכה לחלק מהנוף.
בסופו של דבר הוזמנה בדיקה והתברר שקיים רכיב במערכת שאינו מתקשר כראוי.
מה אפשר ללמוד מכך?
אחת הסכנות בתקלה קבועה היא לא רק התקלה עצמה.
זו העובדה שאנשים מתרגלים אליה.
נורה אדומה שנמצאת שם שלושה חודשים לא הפכה לירוקה.
אנחנו פשוט הפסקנו לראות אותה.
טיפ מקצועי
בזמן ביקורת תקופתית בבניין, הקדישו שתי דקות למערכות בטיחות האש שניתן לראות מבחוץ.
לא פותחים ציוד.
לא מפעילים מערכות.
לא מבצעים בדיקה מקצועית.
פשוט מסתכלים:
האם לוח גילוי האש מציג תקלה?
האם עמדות הכיבוי נגישות?
האם חסר מטף?
האם דלת אש מוחזקת פתוחה?
האם חדר המדרגות חסום?
האם ציוד נפגע?
האם בוצע לאחרונה שיפוץ שעלול להשפיע על המערכות?
שתי דקות אינן מחליפות בדיקה מקצועית.
אבל הן בהחלט יכולות לגלות בעיה הרבה לפני הבדיקה הבאה.
רשימת בדיקה לוועד הבית – מערכות כיבוי אש
☐ ידוע אילו מערכות בטיחות אש קיימות בבניין.
☐ קיימת רשימה של החברות והגורמים המטפלים.
☐ אישורי הבדיקות נשמרים בצורה מסודרת.
☐ ידוע מתי בוצעה כל בדיקה אחרונה.
☐ ידוע מתי צפויה הבדיקה הבאה.
☐ לוח גילוי האש אינו מציג תקלה לא מטופלת.
☐ הספרינקלרים אינם חסומים או פגועים.
☐ לא תלויים חפצים על ציוד הכיבוי או צנרתו.
☐ מגופי המערכת אינם משתנים בידי גורם שאינו מתאים.
☐ משאבות הכיבוי נכללות בתחזוקה המתאימה.
☐ מטפים נמצאים במקומם ונגישים.
☐ ארונות הכיבוי אינם משמשים לאחסון.
☐ עמדות הכיבוי נגישות.
☐ דלתות אש אינן מקובעות פתוחות.
☐ חדרי מדרגות ודרכי מילוט פנויים.
☐ מערכות השליטה בעשן נכללות בתחזוקה כאשר הן קיימות.
☐ שינויים ושיפוצים נבדקים גם מבחינת השפעתם על מערכות בטיחות האש.
☐ כל ליקוי מקבל אחראי ומועד טיפול.
☐ נשמר תיעוד לכך שליקויים תוקנו.
☐ בבניין חדש נשמרו מסמכי המסירה והאישורים.
דקה של ועד בית
מערכת כיבוי אש לא נועדה לעבוד כל יום. היא נועדה לעבוד ביום אחד שבו אסור לה להיכשל.
העובדה שלא הייתה שריפה בבניין במשך שנים אינה אומרת שהמערכת מוכנה לאירוע.
דווקא מערכות שאנחנו כמעט אף פעם לא רואים בפעולה מחייבות אותנו לבדוק באופן יזום שהן מתוחזקות, זמינות ומוכנות לרגע שבו באמת יזדקקו להן.
לסיכום
מערך בטיחות האש בבניין הוא הרבה יותר ממטף אדום במסדרון.
הוא עשוי לכלול גילוי והתרעה, ספרינקלרים, מים ומשאבות, דלתות אש, עמדות כיבוי, מערכות עשן, תאורת חירום, דרכי מילוט וממשקים בין מערכות שונות.
ועד הבית אינו צריך להיות יועץ בטיחות אש.
אבל הוא כן צריך לנהל את התחום:
לדעת מה קיים.
לדעת מי מטפל.
לוודא שהבדיקות מתבצעות.
לקבל את הדוחות.
לטפל בליקויים.
לשמור את האישורים.
ולוודא ששינוי או תקלה אינם הופכים עם הזמן לחלק קבוע מהבניין.
במערכת שנועדה להגן על חיי אדם ורכוש:
"נטפל בזה בהמשך" אינה תוכנית תחזוקה.
זקוקים לעזרה בניהול מערכות הבניין?
ארביב אחזקות מנהלת ומרכזת את העבודה השוטפת מול ספקי התחזוקה, עוקבת אחר מועדי בדיקות, דוחות וליקויים ומסייעת לוועדי בתים לשמור על מערכות הבניין מתוחזקות ומתועדות לאורך השנה.
לתיאום שיחת היכרות
