איטום גג בבניין משותף – איך מזהים בעיה לפני שהמים מגיעים לדירה?
אחת התקלות המתסכלות ביותר בבניין משותף מתחילה לפעמים במקום שאף אחד כמעט לא מבקר בו.
על הגג.
בהתחלה מופיע כתם קטן בתקרה של הדירה העליונה.
אחר כך הצבע מתחיל להתנפח.
בהמשך מגיע ריח של רטיבות.
ורק אז עולה השאלה:
מתי בפעם האחרונה מישהו בכלל בדק את הגג?
איטום גג אינו רק עבודה שמבצעים כאשר מתחילה נזילה.
מערכת האיטום היא חלק ממעטפת הבניין, ותפקידה לעבוד במשך שנים מול שמש חזקה, שינויי טמפרטורה, גשם, מים עומדים, עבודות תחזוקה, דודי שמש, מערכות סולאריות, צנרת וציוד נוסף שנמצא על הגג.
בישראל קיימת סדרת תקנים ייעודית לאיטום גגות שטוחים מבטון. ת"י 1752 חלק 1 עוסק בתשתית לאיטום, ומפרטים ממשלתיים מפנים גם לחלקים נוספים של הסדרה לצורך ביצוע מערכות איטום באמצעות יריעות ביטומניות.
לכן מבחינת ועד הבית, השאלה אינה רק:
"האם כרגע יש נזילה?"
אלא:
"מה מצב מערכת האיטום שלנו לפני הגשם הבא?"
חשוב: איתור מקור חדירת מים אינו תמיד פשוט. כתם רטיבות בתקרה אינו מוכיח בהכרח שהכשל נמצא בדיוק מעליו. בעבודות איטום משמעותיות, חדירות מים חוזרות או חשש לכשל נרחב, יש להיעזר בבעל מקצוע מתאים.
איטום וניקוז הם מערכת אחת
אפשר לבצע מערכת איטום טובה מאוד – ועדיין לקבל בעיות אם המים אינם מתנקזים מהגג.
גג שטוח אינו אמור להיות באמת "שטוח".
הוא מתוכנן כך שמי הגשם יזרמו באמצעות שיפועים אל נקזים ומרזבים.
במפרטים מקצועיים לעבודות בנייה בישראל מודגשת החשיבות של שיפועים אל נקודות הניקוז ושל מערכת איטום המתאימה לגג.
לכן בכל ביקורת גג צריך להסתכל על שני דברים יחד:
מערכת האיטום
הדרך שבה המים עוזבים את הגג.
נקז חסום יכול לגרום גם למערכת טובה להתמודד במשך שעות עם כמות מים שהיא לא אמורה להחזיק באותו מקום.
מים עומדים הם מידע
אחרי גשם כדאי לעלות לגג – כאשר הדבר בטוח ומתאפשר – ולבדוק מה קורה.
לא בזמן סערה.
לא כאשר המשטח מסוכן להליכה.
אלא לאחר שהגשם נרגע.
אם לאחר זמן עדיין קיימות שלוליות משמעותיות באותם אזורים, כדאי לבדוק מדוע.
הסיבות יכולות להיות שונות:
שיפועים לא טובים.
נקז סתום.
שקיעה בתשתית.
שינוי שבוצע בגג.
שכבת איטום או הגנה שיוצרת חסימה.
ציוד שהותקן ומפריע לזרימת המים.
שלולית אינה בהכרח הוכחה לכשל באיטום.
אבל היא בהחלט סיבה לבדיקה.
הנקזים הם המקום הראשון שהייתי בודק לפני החורף
על גג יכולים להצטבר במהלך השנה:
עלים.
חול.
אבק.
שקיות.
לשלשת.
שאריות מעבודות.
חלקי בידוד.
חומרי בניין.
מספיק שחלק מהפסולת מגיע לפתח ניקוז כדי להאט משמעותית את זרימת המים.
לכן אחת מפעולות התחזוקה הפשוטות והחשובות ביותר היא בדיקת נקזים ומרזבים לפני עונת הגשמים.
לא צריך לחכות לתחזית של סערה כדי לגלות שהפתח סתום.
זו בדיוק המשמעות של תחזוקה מונעת בבניין משותף:
פעולה קטנה בזמן יכולה למנוע אירוע גדול מאוד אחר כך.
אילו מערכות איטום אפשר למצוא על גגות?
בישראל נפוצות מספר שיטות איטום, והמערכת הנכונה תלויה בין היתר בסוג הגג, התשתית, המערכת הקיימת והשימוש בגג.
יריעות ביטומניות
אחת השיטות הנפוצות בגגות בטון.
מדובר ביריעות שמיושמות על התשתית ומתחברות זו לזו ליצירת שכבת איטום רציפה.
תקן ישראלי 1752 עוסק במערכות איטום לגגות שטוחים מבטון, ומכון התקנים מפעיל גם התעדה למערכות יריעות ביטומן המותקנות בריתוך בהתאם לתקן.
חומרי איטום משחתיים
קיימים חומרים אקריליים, פוליאוריטניים ומערכות נוספות המיושמות במריחה או בהתזה בהתאם למערכת ולייעוד.
מערכות משולבות
במקרים מסוימים קיימת מערכת הכוללת מספר שכבות וחומרים שונים.
אין שיטה אחת שהיא תמיד "הטובה ביותר".
הבחירה צריכה להיעשות לפי מצב הגג והמערכת הקיימת.
מה היתרון הגדול של יריעה רציפה?
מערכת איטום צריכה ליצור מעטפת רציפה.
אבל הגג מלא בפרטים שמפריעים לרצף הזה:
נקזים.
מעקות.
צינורות.
בסיסי דודים.
קולטי שמש.
אנטנות.
מפוחים.
יציאות אוורור.
חדרי מדרגות.
חדירות חשמל.
מתקנים שונים.
ולכן דווקא במפגשים האלה מתגלות לא מעט בעיות.
האזור החשוב ביותר אינו תמיד אמצע הגג הגדול והנקי.
לעיתים אלה דווקא עשרת הסנטימטרים סביב צינור שעובר דרך האיטום.
חדירת צינור דרך הגג היא נקודת תורפה אפשרית
כל דבר שחודר את שכבת האיטום דורש טיפול נכון.
נניח שטכנאי מתקין:
אנטנה.
דוד.
מערכת מיזוג.
פאנל סולארי.
צינור חדש.
אם במהלך העבודה קדחו בגג או שינו רכיב קיים, צריך לוודא שמערכת האיטום טופלה מחדש בצורה מקצועית.
לא מסתפקים במשפט:
"שמנו קצת חומר מסביב."
החיבור צריך להתאים למערכת הקיימת ולתנאים במקום.
מערכות סולאריות הופכות את התחזוקה למורכבת יותר
במאמר על דודי שמש ומערכות סולאריות בבניין משותף דיברנו על כמות הציוד שיכולה להיות מותקנת על גג.
קולטים.
דודים.
צנרת.
משאבות.
פאנלים לייצור חשמל.
כל אלה צריכים בסיסים, תשתית וגישה לתחזוקה.
ככל שהגג עמוס יותר, חשוב יותר לוודא שלא נגרם נזק למערכת האיטום במהלך התקנות או טיפולים.
בנוסף, צריך לשמור גישה לנקזים.
פאנל סולארי מצוין שמסתיר נקז או מונע גישה לטיפול באיטום יוצר בעיה חדשה.
לא מניחים דברים ישירות על האיטום בלי לחשוב
בגגות רבים אפשר לראות:
בלוקים.
אבנים.
חלקי ברזל.
ציוד ישן.
בסיסי מזגנים.
חלקי מערכות שפורקו ולא פונו.
כל משקל או חפץ קשיח שנמצא במשך זמן על מערכת האיטום עלול ליצור נקודת לחץ או להקשות על ביקורת.
גג אינו מחסן.
ככל שהשטח מסודר יותר, קל יותר לראות:
קרע.
התנפחות.
שינוי במערכת.
נזק מכני.
הצטברות מים.
בעיה סביב נקז.
סימנים שכדאי לחפש בתוך הבניין
לפעמים הסימן הראשון לכשל בגג מופיע בכלל קומה אחת מתחת.
למשל:
כתם בתקרה.
קילוף צבע.
התנפחות טיח.
שינוי גוון.
ריח טחב.
עובש.
מים סביב גוף תאורה.
רטיבות בחיבור בין קיר לתקרה.
אם מופיע סימן כזה לאחר גשם, כדאי לתעד אותו.
צילום.
מיקום.
תאריך.
האם ירד גשם לפני כן?
האם הבעיה קיימת כל השנה או רק בחורף?
האם היא מחמירה לאחר אירוע גשם משמעותי?
המידע הזה יכול לעזור מאוד באיתור מקור התקלה.
כתם בתקרה לא אומר שהחור נמצא בדיוק מעליו
מים יכולים לנוע.
הם עשויים להיכנס בנקודה אחת, לעבור לאורך שכבה או אלמנט ולהופיע במקום אחר.
לכן אחת הטעויות היא לעלות לגג, לעמוד בדיוק מעל כתם הרטיבות ולמרוח חומר באותה נקודה.
לפעמים זה יעבוד.
ולפעמים לא יהיה שום קשר בין המקום שבו המים נכנסו לבין המקום שבו הם הופיעו.
איתור חדירת מים חוזרת צריך להיעשות בצורה שיטתית.
"מרחנו חומר וזה הסתדר" – עד החורף הבא
תיקון מקומי יכול להיות פתרון מצוין כאשר מקור הבעיה זוהה.
אבל הוא אינו תחליף לאבחון.
תרחיש מוכר:
מופיעה רטיבות.
מגיע בעל מקצוע.
מורח חומר.
צובעים את התקרה.
הקיץ מגיע.
הכול נראה מצוין.
ואז בגשם הראשון של השנה הבאה – אותו כתם חוזר.
במצב כזה יש כבר מידע חשוב:
התיקון הקודם לא טיפל במקור הבעיה.
וזה בדיוק המקום שבו תיעוד הופך להיות משמעותי.
בבניין חדש – אל תמהרו לקבל את הנזילה כ"תחזוקה"
אם מדובר בבניין חדש, כשל באיטום יכול להיות קשור גם לאחריות הקבלן על ליקויים ברכוש המשותף.
משרד הבינוי והשיכון מפרט תקופות בדק שונות לפי סוגי ליקויים, וביניהן תקופות הנוגעות לכשל באיטום המבנה. לכן כאשר מתגלה רטיבות בבניין חדש חשוב לתעד, לבדוק את נסיבות הליקוי ולפנות לקבלן בצורה מסודרת.
במקרה כזה:
מצלמים.
רושמים תאריך.
שומרים התכתבויות.
מתעדים תיקון.
ואם התקלה חוזרת – מתעדים גם אותה.
אל תתנו לתיקון צבע להעלים את ההיסטוריה של הליקוי.
בדק בית של רכוש משותף צריך לכלול את הגג
במאמר בדק בית לרכוש המשותף דיברנו על הצורך לבדוק גם את האזורים שהדיירים כמעט לא רואים.
הגג הוא בדיוק אחד מהם.
בבניין חדש כדאי לבדוק:
מצב האיטום.
חיבורים למעקות.
נקזים.
שיפועים.
חדירות.
בסיסי מערכות.
צנרת.
סימני מים עומדים.
נזקים שנגרמו במהלך התקנת ציוד.
זו בדיקה שיכולה לחסוך שנים של ויכוחים בהמשך.
ומה לגבי בדיקת הצפה?
במקרים המתאימים אנשי מקצוע יכולים לבצע בדיקות הצפה כדי לבחון מערכת איטום.
מפרטים ממשלתיים לעבודות איטום מפנים לת"י 1476 חלק 1 לבדיקת גגות בהצפה.
אבל זו אינה בדיקה שוועד הבית צריך לבצע לבד באמצעות סגירת הנקז ופתיחת צינור מים.
צריך להבין:
האם הגג מתאים לכך.
כיצד מבוצעת הבדיקה.
כמה מים מותר להעמיס.
אילו אזורים יש להגן.
כיצד משחררים את המים.
פעולה לא נכונה יכולה ליצור את הנזק שהיא נועדה לבדוק.
שמש היא גם חלק מהאתגר
גג בישראל חשוף במשך שנים לקרינת שמש חזקה ולשינויי טמפרטורה.
חומרים מתרחבים ומתכווצים.
שכבות הגנה מתיישנות.
ציוד מתבלה.
ולכן גם מערכת שלא דלפה מעולם אינה מערכת שאפשר לשכוח ממנה לנצח.
תחזוקה אינה בהכרח אומרת לבצע איטום מחדש בכל שנה.
היא כן אומרת לבצע ביקורת ולזהות סימנים מוקדמים.
מתי כדאי להזמין בעל מקצוע?
כדאי לבצע בדיקה מקצועית כאשר מופיעים, בין היתר:
רטיבות חוזרת.
מים שחודרים לאחר גשם.
קרע נראה לעין.
התנפחות.
התרוממות יריעות.
כשל בחיבור בין יריעות.
בעיה סביב נקז.
נזק לאחר התקנת ציוד.
מערכת איטום ותיקה שמצבה אינו ידוע.
אזורים גדולים של מים עומדים.
ועד הבית אינו צריך להחליט לבדו האם צריך "לחדש את כל הגג".
צריך לקבל אבחון.
הצעת מחיר לאיטום: אל תשוו רק לפי מחיר למ"ר
שתי הצעות יכולות לכתוב:
איטום גג – X ₪ למ"ר
ולהציע בפועל עבודות שונות לחלוטין.
כדאי לבדוק:
מה מצב המערכת הקיימת?
האם מסירים שכבות ישנות?
כיצד מכינים את התשתית?
איזה חומר או יריעה מותקנים?
כמה שכבות?
כיצד מטפלים בנקזים?
כיצד מטפלים במעקות?
מה עושים סביב חדירות?
האם יש טיפול בסדקים?
כיצד מגינים על העבודה?
האם מתבצעת בדיקה בסיום?
מה כוללת האחריות?
מכון התקנים מציין שת"י 1752 חלק 1 עוסק דווקא בתשתית לאיטום – תזכורת לכך שהחומר העליון לבדו אינו כל העבודה.
איטום טוב מתחיל במה שנמצא מתחת לשכבת האיטום.
אחריות על העבודה
כאשר מבצעים פרויקט איטום משמעותי, חשוב לקבל בכתב:
מה בוצע.
באילו חומרים השתמשו.
באילו אזורים.
תאריך העבודה.
תנאי האחריות.
מה אינו כלול באחריות.
שומרים גם תמונות לפני ואחרי.
אם בעוד שלוש שנים תופיע בעיה, יהיה הרבה יותר קל להבין מה נעשה.
דוגמה מהשטח
בבניין מגורים הופיע כתם רטיבות בתקרת הדירה העליונה לאחר גשם חזק.
על הגג לא היה קרע ברור באיטום.
בכל פעם הגיע בעל מקצוע אחר ומרח חומר באזור שמעל הכתם.
הבעיה חזרה.
רק בבדיקה רחבה יותר התברר שנקז סמוך היה מלא לכלוך, והמים הצטברו באזור אחר של הגג והגיעו אל נקודת תורפה במפגש עם הקיר.
לא היה צורך בעוד שכבת חומר מעל הכתם.
היה צריך להבין איך המים מתנהגים על הגג.
מה אפשר ללמוד מכך?
איטום וניקוז אינם שתי מערכות נפרדות.
כאשר מחפשים נזילה – צריך להסתכל על שתיהן.
טיפ מקצועי
צלמו את הגג דווקא כשהוא תקין.
פעם אחת, ביום יבש ונקי.
צלמו:
את הנקזים.
את היריעות.
את החדירות.
את הציוד.
את המעקות.
את החיבורים.
כעבור שנה או אחרי עבודת טכנאי תוכלו להשוות.
לפעמים הדרך הקלה ביותר לזהות מה השתנה היא פשוט לדעת איך המקום נראה לפני כן.
רשימת בדיקה – גג ואיטום
☐ ידוע איזה סוג מערכת איטום קיימת.
☐ ידוע בערך מתי בוצעה.
☐ נשמרים מסמכים ואחריות, אם קיימים.
☐ הגג נקי מחפצים מיותרים.
☐ הנקזים פנויים.
☐ המרזבים נבדקים לפני החורף.
☐ אין פסולת סביב פתחי הניקוז.
☐ אין קרעים נראים לעין.
☐ אין התרוממות חריגה של שכבות איטום.
☐ חיבורים סביב צינורות נראים תקינים.
☐ החיבורים למעקות נבדקים.
☐ אין מים עומדים לאורך זמן באזורים קבועים.
☐ ציוד חדש שהותקן על הגג לא פגע באיטום.
☐ קיימת גישה לנקזים גם לאחר התקנת מערכות סולאריות.
☐ כל חדירת מים בתוך הבניין מתועדת.
☐ תקלות שחוזרות לאחר תיקון מסומנות ככאלה.
☐ בבניין חדש נבדקת שאלת אחריות הקבלן.
☐ עבודות משמעותיות מבוצעות בידי גורם מקצועי מתאים.
☐ לאחר פרויקט איטום נשמר פירוט העבודה.
☐ תנאי האחריות ברורים ומתועדים.
דקה של ועד בית
הזמן הכי גרוע לגלות שנקז הגג סתום הוא באמצע הלילה, בזמן סערה.
רוב תחזוקת הגג אינה דרמטית.
פותחים נקז.
מפנים פסולת.
מזהים פגיעה קטנה.
מתעדים עבודה של טכנאי.
אבל דווקא הפעולות הקטנות האלה הן שיכולות למנוע את הרגע שבו מים כבר עוברים דרך התקרה.
לסיכום
איטום גג אינו תחום שמתעסקים בו רק כאשר מופיעה נזילה.
גג הוא מערכת שלמה:
איטום.
שיפועים.
נקזים ומרזבים.
חדירות.
ציוד.
ותחזוקה.
ועד הבית אינו צריך לדעת לרתך יריעות ביטומניות.
אבל הוא בהחלט צריך לדעת מה מצב הגג, מתי בוצעה העבודה האחרונה, האם הנקזים פתוחים והאם משהו השתנה מאז הביקורת הקודמת.
כמו במערכות רבות אחרות בבניין:
הנזילה היא לעיתים השלב האחרון של הבעיה – לא הראשון.
המטרה של תחזוקה טובה היא לעלות לגג לפני שהמים יורדים ממנו דרך התקרה.
זקוקים לעזרה בניהול ותחזוקת הבניין?
ארביב אחזקות מנהלת את מערך התחזוקה השוטף של בנייני מגורים, מרכזת טיפול בליקויים ועבודה מול בעלי מקצוע ומסייעת לוועדי בתים לזהות בעיות לפני שהן הופכות לתקלות משמעותיות.
