דודי שמש ומערכות סולאריות בבניין משותף – מי אחראי למה ומה צריך לתחזק?
בישראל אנחנו רגילים לפתוח את ברז המים החמים ביום שמש ולצפות לקבל מים חמים כמעט כמובן מאליו.
אבל בבניין משותף, ובעיקר בבניינים חדשים וגבוהים, מאחורי הפעולה הפשוטה הזו יכולה לעמוד מערכת מורכבת הרבה יותר מדוד וקולט על הגג.
בחלק מהבניינים קיימים דודים וקולטים דירתיים.
באחרים קיימת מערכת סולארית מרכזית הכוללת שדה קולטים משותף, צנרת, משאבות סחרור, מחליפי חום, בקרים ורכיבים נוספים.
ולפעמים לצד כל אלה מותקנת על הגג גם מערכת סולארית אחרת לחלוטין – מערכת פוטו־וולטאית שמייצרת חשמל.
לכן, כאשר מתחילה תקלה במים החמים, השאלה הראשונה אינה:
"מי מתקן את הדוד?"
אלא:
"איזו מערכת בכלל קיימת בבניין ומי אחראי לכל חלק שלה?"
תקנות התכנון והבנייה בישראל כוללות דרישות למערכות חימום מים ולהפקת אנרגיה ממקורות מתחדשים בבנייני מגורים, ומפנות בין היתר לסדרת ת"י 579 העוסקת במערכות סולאריות לחימום מים. הדרישות משתנות לפי סוג הבניין והמערכת שתוכננה בו.
חשוב: המאמר מספק מידע כללי. מבנה המערכת, חלוקת האחריות ודרישות התחזוקה משתנים בין בניינים ובהתאם לתכנון, למפרט, לתקנון ולהסכמים. טיפול במערכת צריך להתבצע בידי בעלי מקצוע מתאימים.
קודם כל: דוד שמש ומערכת סולארית מרכזית הם לא אותו הדבר
בבניין נמוך ופשוט אפשר למצוא מערכת מוכרת מאוד:
דוד מים.
קולט שמש.
צנרת המחברת ביניהם.
גוף חימום חשמלי לגיבוי.
בחלק מהבניינים לכל דירה מערכת עצמאית משלה.
אבל כאשר עולים לבניינים גדולים ורבי־קומות, המערכת יכולה להיראות אחרת לגמרי.
מערכת מרכזית עשויה לכלול:
שדה קולטי שמש משותף.
מעגל סגור של נוזל חימום.
מחליף חום.
משאבות סחרור.
בקר.
חיישני טמפרטורה.
צנרת אנכית ואופקית.
אוגרי מים או דודים.
מערכת גיבוי.
תקנות התכן אף מפנות במפורש לת"י 579 חלק 5, העוסק במערכות מרכזיות בבניינים, ולחלקים נוספים בסדרה העוסקים בסוגים שונים של מערכות חימום מים סולאריות.
לכן ועד הבית צריך להכיר את המערכת הספציפית של הבניין שלו, ולא להניח שכל מערכת שמש עובדת כמו דוד שמש בבית פרטי.
אז איך מערכת סולארית מרכזית עובדת?
במערכות מרכזיות רבות הקולטים שעל הגג מחממים נוזל שעובר במעגל נפרד.
החום מועבר באמצעות מחליף חום אל המים שמשמשים את הדירות.
במערכת כזו יכולות להיות משאבות שמסחררות את הנוזל בין הקולטים לבין מערכת האגירה או מחליף החום.
היתרון הוא שניתן לנצל שטח גג משותף בצורה יעילה יותר ולשרת מספר גדול של דירות.
אבל המשמעות היא גם שיש יותר רכיבים שיכולים לדרוש תחזוקה.
אם משאבת סחרור אינה עובדת, לדוגמה, הקולטים יכולים להיות תקינים לחלוטין ועדיין תפוקת החימום של המערכת תיפגע.
"אין מים חמים" לא אומר בהכרח שהדוד התקלקל
זו אחת הטעויות הנפוצות.
דייר מתקשר ואומר:
"הדוד לא מחמם."
אבל הסיבה יכולה להיות בכלל:
משאבת סחרור שאינה פועלת.
תקלה בבקר.
חיישן טמפרטורה.
ברז או מגוף סגור.
אוויר במערכת.
נזילה.
אבנית.
בעיה במחליף החום.
קולטים מלוכלכים או פגועים.
בעיה בדוד הדירתי.
גוף חימום חשמלי תקול.
תקלה בצנרת.
לכן בבניין עם מערכת מרכזית חשוב להבחין בין תקלה דירתית לבין תקלה מערכתית.
אם דירה אחת בלבד מתלוננת – ייתכן שהבעיה מקומית.
אם קומה שלמה או מספר דירות מדווחות באותו זמן – כבר צריך לבדוק האם קיימת תקלה במערכת המשותפת.
מי אחראי – הדייר או ועד הבית?
אין תשובה אחידה לכל בניין.
הכול תלוי באופן שבו המערכת תוכננה ונמסרה.
במערכת מסוימת:
הקולטים עשויים להיות משותפים.
משאבות הסחרור משותפות.
הצנרת הראשית משותפת.
הדוד עצמו שייך לדירה.
בבניין אחר, המבנה יכול להיות שונה.
לכן לפני שמתחיל ויכוח של:
"זה שלך"
או
"זה של הוועד"
צריך לבדוק:
תוכניות המערכת.
מפרט הבניין.
מסמכי המסירה.
התקנון.
אופן רישום הרכוש.
הוראות היצרן.
חוזי השירות.
במאמר חוקים ותקנות בבית משותף הסברנו מדוע לא נכון לקבל החלטות הנוגעות לרכוש המשותף רק לפי תחושת בטן.
הדבר הראשון שוועד צריך לעשות: להבין מה יש על הגג
בבניינים רבים אף אחד בנציגות אינו יודע בדיוק מה נמצא שם.
יש "קולטים".
יש "כמה דודים".
יש "משאבה".
וזה בערך כל המידע.
זה לא מספיק.
כדאי להחזיק תיק מערכת פשוט שבו מופיעים:
סוג המערכת.
תרשים או תוכנית.
מספר הקולטים.
מיקום המשאבות.
מיקום הבקרים.
דגמי הציוד.
פרטי החברה שהתקינה.
פרטי חברת השירות.
אחריות.
תאריך טיפול אחרון.
היסטוריית תקלות.
זה אותו עיקרון שכבר ראינו במאמרים על מעליות, מערכות כיבוי אש וחדרי משאבות ומאגרי מים:
אי אפשר לנהל מערכת שלא יודעים מה מרכיב אותה.
הקולטים – מה בעצם יכול לקרות להם?
הקולט נמצא בחוץ.
הוא חשוף כל השנה ל:
שמש.
אבק.
חול.
רוח.
גשם.
לשלשת ציפורים.
שינויי טמפרטורה.
בדרום הארץ, אבק וחול הם כמובן חלק מהמציאות.
שכבה משמעותית של לכלוך על משטח הקולט יכולה להשפיע על כמות קרינת השמש שמגיעה אליו.
אבל אין משמעות הדבר שוועד הבית צריך לשלוח עובד לעלות על הגג עם צינור פעם בחודש.
הגישה צריכה להיות מקצועית:
לבדוק את מצב הקולטים.
לבדוק מה ממליץ היצרן.
לנקות כאשר הדבר נדרש.
ובעיקר לבצע את העבודה בבטיחות.
עבודה על גג היא עבודה שיש להתייחס אליה ברצינות, במיוחד ליד שפת גג, קולטים וצנרת.
לא שוטפים קולטים בכל חומר שנמצא במחסן
הקולט אינו רצפת לובי.
חומר חזק מדי, אביזר שורט או עבודה לא נכונה עלולים לפגוע במשטח.
לכן ניקוי צריך להתבצע בהתאם לסוג הקולט ולהנחיות היצרן או איש המקצוע.
ברוב המקרים המטרה היא להסיר אבק ולכלוך – לא "להבריק" את הקולט באמצעות חומרים אגרסיביים.
ומה לגבי אבנית?
בישראל אבנית היא תופעה מוכרת מאוד במערכות מים חמים.
ככל שהמים מתחממים, משקעים יכולים להצטבר ברכיבים מסוימים של המערכת.
עם הזמן עלולים להופיע:
ירידה ביעילות.
סתימות.
זרימה חלשה.
פגיעה בגופי חימום.
עומס על רכיבים.
צורך בטיפול במחליף חום או בדוד.
אבל גם כאן לא נכון לקבוע לוח טיפולים אחיד לכל בניין.
הכמות והקצב תלויים בין היתר ב:
איכות המים באזור.
טמפרטורות העבודה.
סוג המערכת.
ציוד שהותקן.
אופן השימוש.
לכן אם קיימת ירידה הדרגתית בתפוקה, אבנית היא אחת האפשרויות שכדאי לבדוק – אבל לא האבחנה היחידה.
משאבות הסחרור – הרכיב שהדיירים בדרך כלל לא יודעים שקיים
במערכת מאולצת, משאבות הסחרור יכולות להיות קריטיות לתהליך העברת החום.
כשמשאבה תקינה – איש אינו חושב עליה.
כשהיא מפסיקה לעבוד – אפשר לקבל מערכת מלאה בקולטים מצוינים שפשוט אינה מעבירה את החום כפי שתוכננה.
סימנים שיכולים להצדיק בדיקה:
ירידה פתאומית בכמות המים החמים.
מים פחות חמים למרות ימים שטופי שמש.
רעש חריג.
נזילה.
התראה בבקר.
משאבה שאינה נכנסת לפעולה.
משאבה שפועלת ברציפות בצורה חריגה.
מי שקרא את המאמר על חדרי משאבות ומאגרי מים כבר מכיר את העיקרון:
מערכת עם משאבה דורשת לא רק תיקון כשהיא מושבתת – אלא גם מעקב אחר אופן הפעולה שלה.
הבקר הוא המוח של המערכת
במערכת מרכזית הבקר יכול לקבל מידע מחיישני טמפרטורה ולהחליט מתי להפעיל את משאבת הסחרור.
אם הבקר או אחד החיישנים אינו פועל נכון, גם מערכת מכנית תקינה יכולה לעבוד בצורה לא יעילה.
זו אחת הסיבות שטכנאי מקצועי לא אמור לבדוק רק:
"האם המשאבה מסתובבת?"
אלא להסתכל על המערכת כולה:
טמפרטורות.
חיישנים.
בקרה.
לחץ.
זרימה.
מצב המשאבות.
נזילה קטנה על הגג היא לא משהו שמתעלמים ממנו
טפטוף קטן נראה לפעמים זניח.
אבל מים יכולים:
לגרום לקורוזיה.
לפגוע בבידוד.
לחדור אל שכבות האיטום.
להגיע לתקרות הדירות שמתחת.
לגרום לאיבוד מים ולחץ.
להעיד על רכיב שמתחיל להיכשל.
ובמערכת שעל הגג קיימת בעיה נוספת:
לא תמיד מישהו רואה את הנזילה.
היא יכולה להימשך זמן רב לפני שמופיע כתם בתקרה בקומה העליונה.
לכן מעבר תקופתי על הגג הוא חלק חשוב מתחזוקה מונעת בבניין משותף.
אל תשכחו את בידוד הצנרת
צנרת מים חמים עובדת טוב יותר כאשר היא מבודדת כראוי.
על הגג הבידוד חשוף לאורך זמן לשמש ולמזג האוויר.
הוא יכול:
להתייבש.
להיסדק.
להיקרע.
להתנתק.
לחשוף חלקים מהצינור.
בידוד פגוע אינו בהכרח תקלה שתגרום למים להפסיק לזרום.
אבל הוא יכול לפגוע ביעילות האנרגטית של המערכת.
וזה בדיוק סוג התחזוקה שקל מאוד לדחות כי "הכול עדיין עובד".
מערכת גיבוי – כי גם בישראל אין שמש כל יום
תקנות התכן קובעות כי למערכת סולארית לחימום מים תותקן מערכת גיבוי בהתאם לדרישות הרלוונטיות.
בפועל, בבניינים שונים ניתן למצוא פתרונות שונים.
לכן צריך להבין:
מהו מקור החימום החלופי?
האם הוא דירתי או מרכזי?
מי אחראי עליו?
כיצד יודעים שהמערכת עברה לגיבוי?
ומה קורה אם הגיבוי אינו עובד?
הבדיקה הטובה ביותר למערכת גיבוי אינה ביום שמש באוגוסט.
אלא דווקא בתקופה שבה היא באמת נדרשת.
ומה לגבי תלונה: "השכנים מקבלים מים חמים ואני לא"?
זו תלונה שיכולה לעזור באבחון.
אם רוב הדירות מקבלות מים חמים ודירה אחת לא – ייתכן שהמערכת המרכזית תקינה והבעיה נמצאת ברכיב המקומי.
אם מספר דירות בקו מסוים סובלות מאותה תופעה – כבר כדאי לבדוק צנרת, איזון או רכיב משותף.
אם כל הבניין מדווח על ירידה – מסתכלים על המערכת המרכזית.
לכן בניהול תקלה כדאי לאסוף מידע לפני שמזמינים בעל מקצוע:
כמה דירות מושפעות?
באילו קומות?
מתי התקלה התחילה?
האם הבעיה רציפה או רק בשעות מסוימות?
האם הייתה עבודה במערכת?
האם הופיעה התראה בבקר?
חמש דקות של איסוף מידע יכולות לחסוך הרבה מאוד ניחושים.
דוד שמש פרטי על גג משותף
גם בבניינים שבהם אין מערכת מרכזית, יכולות להיות מערכות פרטיות של בעלי הדירות המותקנות על הגג המשותף.
חוק המקרקעין כולל הסדר ייעודי להתקנת דוד שמש על גג משותף בתנאים מסוימים, והאגודה לתרבות הדיור מציינת כי בתנאים הקבועים בחוק אין בהכרח צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות, בין היתר כאשר יש מקום מספיק לכלל הדירות והגג אינו מיועד לשימוש אחר.
ועדיין, כאשר מבצעים עבודה על גג משותף צריך להיזהר מפגיעה:
באיטום.
בצנרת משותפת.
במערכות אחרות.
בשטח הנדרש לתחזוקה.
בגישה לציוד.
מערכת סולארית לייצור חשמל – זה כבר משהו אחר
כאן חשוב לעשות סדר.
דודי שמש וקולטים תרמו־סולאריים משתמשים באנרגיית השמש כדי לחמם מים.
פאנלים פוטו־וולטאיים מייצרים חשמל.
אלה שתי מערכות שונות.
במערכת לייצור חשמל יש רכיבים אחרים:
פאנלים.
ממירים.
כבלים.
לוחות חשמל.
מונים.
מערכות הגנה.
גם ההסדרה המשפטית שונה.
האגודה לתרבות הדיור מציינת כי החלטה על התקנת מתקן פוטו־וולטאי על גג משותף יכולה להתקבל ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק.
משרד האנרגיה מקדם בשנים האחרונות התקנות של מערכות לייצור חשמל סולארי גם בבניינים משותפים ומקיים פעילות הסברה בנושא.
לכן כאשר מישהו אומר:
"יש לנו מערכת סולארית על הגג"
השאלה הראשונה היא:
לחימום מים או לייצור חשמל?
לפני שמתקינים פאנלים – זוכרים שכבר יש מערכות על הגג
גג של בניין משותף הוא משאב מוגבל.
כבר יכולים להימצא עליו:
קולטי מים.
דודים.
מפוחים.
מערכות מיזוג.
פתחי שחרור עשן.
אנטנות.
צנרת.
מתקני תחזוקה.
לכן תכנון מערכת פוטו־וולטאית צריך להתחשב גם בגישה למערכות הקיימות.
מערכת חדשה שמייצרת חשמל יפה מאוד אבל חוסמת גישה לניקוז, למשאבה או לקולט אחר יוצרת בעיית תחזוקה חדשה.
מה צריך לבדוק בבניין חדש?
אם הבניין חדש, כדאי להכניס גם את מערכת המים הסולארית אל בדק הבית של הרכוש המשותף.
בדקו:
האם כל הציוד שסומן בתוכניות אכן הותקן?
האם הצנרת מסומנת?
האם הבידוד שלם?
האם קיימות נזילות?
האם המשאבות פועלות?
האם הבקר תקין?
האם קיימות התראות?
האם נמסרו הוראות הפעלה?
האם נמסרו תעודות אחריות?
מי נותן שירות?
האם קיימת גישה בטוחה לתחזוקה?
אם מתגלה ליקוי בשלב הזה, הוא עשוי גם להתחבר לנושא של אחריות הקבלן על ליקויים ברכוש המשותף.
דוגמה מהשטח
בבניין מגורים חדש החלו מספר דיירים להתלונן שהמים אינם חמים כפי שהיו בתחילת הקיץ.
מכיוון שהבעיה הופיעה במספר דירות, היה ברור שכדאי לבדוק את המערכת המרכזית לפני שמתחילים להחליף רכיבים בדודים הפרטיים.
בבדיקה התברר שאחת ממשאבות הסחרור אינה פועלת באופן תקין.
הקולטים עצמם היו תקינים.
הדודים היו תקינים.
השמש הייתה שם.
אבל החום לא עבר במערכת כפי שתוכנן.
לאחר הטיפול חזרה המערכת לתפקוד רגיל.
מה אפשר ללמוד מכך?
במערכת מרכזית, התקלה אינה תמיד במקום שבו הדייר מרגיש אותה.
המים יוצאים מהברז בדירה – אבל מקור הבעיה יכול להיות כמה קומות מעל, על הגג.
טיפ מקצועי
כאשר מתקבלת תלונה על מים חמים בבניין עם מערכת מרכזית, אל תזמינו מיד טכנאי לכל דירה.
קודם כל בדקו:
כמה דירות מתלוננות?
אם מדובר בתופעה רחבה, התחילו מהמערכת המשותפת.
כך אפשר למנוע מצב שבו חמישה בעלי מקצוע שונים מגיעים לחמש דירות שונות כדי לגלות שבסוף התקלה הייתה באותה משאבת סחרור.
רשימת בדיקה – מערכת סולארית לחימום מים
☐ ידוע איזה סוג מערכת קיים בבניין.
☐ קיימות תוכניות או תרשים של המערכת.
☐ ידוע אילו חלקים משותפים ואילו דירתיים.
☐ פרטי חברת השירות זמינים.
☐ קיימות הוראות הפעלה ותחזוקה.
☐ נשמרות תעודות האחריות.
☐ הקולטים נבדקים חזותית.
☐ אין שברים או נזקים נראים לעין.
☐ מצב הניקיון של הקולטים נבדק.
☐ בידוד הצנרת שלם.
☐ אין נזילות בצנרת.
☐ משאבות הסחרור נבדקות.
☐ אין רעשים חריגים.
☐ לוח הבקרה אינו מציג תקלה.
☐ חיישני המערכת נכללים בבדיקת הטכנאי.
☐ קיימת גישה בטוחה לציוד.
☐ מערכת הגיבוי מוכרת ומתוחזקת.
☐ תקלות חוזרות מתועדות.
☐ בבניין חדש נשמרו מסמכי המסירה.
☐ מערכת המים הסולארית נכללה בבדיקת הרכוש המשותף.
דקה של ועד בית
מערכת סולארית טובה היא מערכת שכמעט לא חושבים עליה – דווקא משום שמישהו כן חושב עליה לפני שהיא מתקלקלת.
קולט מלוכלך, בידוד שנקרע או משאבה שמתחילה להשמיע רעש אינם תמיד משביתים את המערכת מיד.
אבל תחזוקה טובה אינה מחכה לרגע שבו הדיירים מתחילים להתקלח במים קרים.
היא מזהה את השינוי קודם.
לסיכום
מערכת חימום המים בבניין משותף יכולה להיות פשוטה יחסית – או מערכת מרכזית הכוללת קולטים, משאבות, בקרים, מחליפי חום וצנרת משותפת.
ועד הבית אינו צריך להפוך לטכנאי דודי שמש.
אבל הוא כן צריך לדעת:
מה מותקן בבניין.
מה משותף ומה פרטי.
מי נותן שירות.
האם קיימות נזילות והתראות.
והאם המערכת מתוחזקת לפני שמתחילות התלונות.
וכאשר מדברים על "מערכת סולארית", חשוב תמיד להבחין בין מערכת לחימום מים לבין מערכת פוטו־וולטאית לייצור חשמל.
שתיהן מנצלות את השמש.
אבל מכאן והלאה מדובר בשתי מערכות שונות לחלוטין.
זקוקים לעזרה בניהול מערכות הבניין?
ארביב אחזקות מרכזת את העבודה מול ספקי התחזוקה, עוקבת אחר תקלות וטיפולים ומסייעת לוועדי בתים לשמור על מערכות הבניין מתוחזקות ומתועדות לאורך השנה.
