בדק בית לרכוש המשותף – איך בודקים בניין חדש לפני שמפספסים ליקויים?

בדק בית נתפס אצל רבים כשירות שמזמינים לדירה פרטית לפני קבלת המפתח.

אבל בבניין חדש, חלק מהליקויים היקרים והמשמעותיים ביותר עלולים להימצא דווקא ברכוש המשותף:

• בגג.

• בחניון.

• בחזית.

• בלובי.

• בחדרי מדרגות.

• בחדרי משאבות.

• במאגרי מים.

• במערכות כיבוי אש.

• במערכות ניקוז.

• בחדרי חשמל.

• במעליות.

• בפיתוח החוץ.

ולכן, כאשר בניין חדש עובר לאחריות הדיירים והנציגות, בדיקה מקצועית של הרכוש המשותף יכולה להיות אחד הצעדים החשובים ביותר שהוועד עושה בתחילת הדרך.

במאמר אחריות קבלן על ליקויים ברכוש המשותף הסברנו מהן תקופות הבדק והאחריות ומה חשוב לעשות כאשר כבר נמצא ליקוי.

המאמר הזה עוסק בשלב שלפני כן:

איך בכלל מגלים את הליקויים בזמן?

חשוב: בדק מקצועי של רכוש משותף צריך להתבצע בידי אנשי מקצוע המתאימים לסוג הבדיקה והמערכות הנבדקות. המאמר מספק מידע כללי ואינו תחליף לחוות דעת הנדסית, משפטית או מקצועית.

למה בכלל צריך בדק לרכוש המשותף?

ביום שבו בניין חדש נמסר, רוב תשומת הלב מופנית לדירות.

כל דייר בודק:

• ריצוף.

• חלונות.

• דלתות.

• צבע.

• חשמל.

• אינסטלציה.

• מטבח.

אבל מי בודק את הבניין עצמו?

מי בודק אם השיפועים בחניון נכונים?

אם המים מתנקזים?

אם חדר המשאבות נמסר בצורה תקינה?

אם בגג קיימים אזורים שבהם מים עומדים?

אם יש סדקים בחיפוי?

אם מערכות האש תואמות למסמכי המסירה?

אם דלתות האש נסגרות?

אם קיימים ליקויים בפיתוח החוץ?

בדיוק כאן נכנס בדק הרכוש המשותף.

בניין חדש אינו בהכרח בניין תקין

בניין יכול להיראות מרשים מאוד ביום המסירה.

הלובי מבריק.

הקירות צבועים.

המעליות חדשות.

הגינה מסודרת.

ועדיין, חלק מהליקויים כלל אינם נראים במבט ראשון.

לדוגמה:

• שיפוע ניקוז לא נכון.

• איטום בעייתי.

• סדק שמתחיל להתפתח.

• צנרת שאינה מותקנת היטב.

• משאבת גיבוי שאינה נכנסת לפעולה.

• מגוף שאינו מסומן.

• ארון אש שחסר בו ציוד.

• מים שחודרים רק בגשם הראשון.

• חיפוי שמתחיל להשתחרר רק לאחר מספר חודשים.

לכן לא בודקים רק איך הבניין נראה.

בודקים איך הוא בנוי ומתפקד.

מתי נכון לבצע את הבדק?

ככלל, כדאי לבצע בדיקה מקצועית מוקדם ככל האפשר לאחר מסירת הרכוש המשותף, כדי לאתר ולתעד ליקויים בזמן.

משרד הבינוי והשיכון מבהיר שתקופות הבדק משתנות לפי סוג הליקוי, ולאחר כל תקופת בדק קיימת תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים.

אין צורך לחכות לסוף "שנת הבדק".

אם קיים ליקוי היום – עדיף לדעת עליו היום.

מה צריך להכין לפני שמגיעים לבדיקה?

ככל שהבודק מקבל יותר חומר, כך הבדיקה יכולה להיות יעילה יותר.

כדאי לרכז:

• תוכניות של הבניין.

• מפרט טכני.

• תוכניות As Made, אם נמסרו.

• מסמכי מסירה.

• הוראות תחזוקה.

• תעודות אחריות.

• אישורי מערכות.

• מסמכי מעליות.

• מסמכי כיבוי אש.

• מסמכי משאבות.

• רשימת תקלות שכבר דווחו.

• תמונות של ליקויים שהופיעו מאז האכלוס.

• התכתבויות עם הקבלן.

המטרה היא לאפשר לבודק להשוות בין המצב בשטח לבין התכנון, המפרט והמסמכים שקיימים לבניין.

מתחילים מבחוץ

אחת הבדיקות הראשונות שכדאי לבצע היא של מעטפת הבניין והפיתוח.

חזיתות

מחפשים:

• סדקים.

• אריחים רופפים.

• התנתקות חיפויים.

• סימני חלודה.

• תיקונים נקודתיים שכבר בוצעו.

• הבדלים חריגים בגוון.

• חדירת מים.

חיפוי חוץ אינו רק עניין אסתטי.

ליקוי בחיפוי יכול להפוך גם לסיכון בטיחותי.

הגג

גג חדש צריך לקבל תשומת לב מיוחדת.

כדאי לבדוק:

• איטום.

• שיפועים.

• ניקוזים.

• מרזבים.

• חדירות צנרת.

• מפוחים.

• בסיסי מערכות.

• אזורי הצטברות מים.

• חיבורים סביב מעקות וקירות.

אחת הבדיקות החשובות היא לאחר גשם.

גג שנראה מצוין בקיץ יכול לגלות את הבעיות שלו רק בחורף הראשון.

החניון

בחניון כדאי לבדוק:

• סדקים.

• רטיבות.

• חדירת מים.

• ניקוז.

• שיפועים.

• תעלות ניקוז.

• סימוני חניות.

• תאורה.

• אוורור.

• שערים.

• דלתות.

• צנרת גלויה.

• סימני קורוזיה.

• מערכות אש.

אם לאחר שטיפה או גשם נשארות שלוליות משמעותיות במקומות קבועים, זו אינדיקציה שכדאי לבדוק.

חדרי משאבות ומאגרי מים

כאן עוברים ממראה כללי למערכת טכנית.

הבדיקה יכולה להתייחס בין היתר ל:

• מצב המשאבות.

• משאבות גיבוי.

• נזילות.

• חיבורי צנרת.

• לוחות פיקוד.

• מדי לחץ.

• סימון צנרת.

• שסתומים.

• ניקוז החדר.

• גישה לתחזוקה.

• מאגרי מים.

• מסמכי המערכת.

כפי שהרחבנו במאמר חדרי משאבות ומאגרי מים בבניין משותף, העובדה שיש מים בדירות אינה מוכיחה שכל מערכת השאיבה תקינה.

מערכות כיבוי אש

בדק הרכוש המשותף צריך לכלול התייחסות גם למערכות בטיחות האש באמצעות הגורמים המקצועיים המתאימים.

למשל:

• לוח גילוי אש.

• גלאים.

• צופרים.

• לחצנים.

• ספרינקלרים.

• מגופים.

• משאבות כיבוי.

• ארונות כיבוי.

• מטפים.

• דלתות אש.

• מערכות שליטה בעשן.

במאמר מערכות כיבוי אש בבניין משותף הסברנו מדוע חשוב לא רק לקבל אישור, אלא גם לעקוב אחר ליקויים ולוודא שהם נסגרו.

מעליות

מעלית חדשה אינה חסינה מתקלות.

כדאי לעבור על:

• מסמכי המסירה.

• אישורי בדיקה.

• מצב הדלתות.

• יישור עצירה בקומות.

• רעשים.

• רטט.

• תאורה.

• לחצנים.

• גימורים.

• תקלות שחוזרות מאז האכלוס.

תקלות חוזרות בתקופה הראשונה יכולות להיות מידע חשוב מאוד מול הקבלן או ספק המעליות.

לכן כדאי לקרוא גם את המאמר מעליות בבניין משותף – מה ועד הבית צריך לדעת על תחזוקה, בדיקות ותקלות.

לובי וחדרי מדרגות

כאן בודקים גם גמרים וגם שימושיות.

למשל:

• ריצוף.

• שקיעות.

• אריחים חלולים.

• פוגות.

• חיפויי קיר.

• צבע.

• סדקים.

• מעקות.

• דלתות.

• חלונות.

• תאורה.

• מדרגות.

• פנלים.

• תקרות.

• נזילות.

• סימני רטיבות.

ליקוי קטן בגמר לא תמיד מעיד על בעיה גדולה.

אבל אם אותה תופעה חוזרת במספר אזורים, היא כבר יכולה להצדיק בדיקה רחבה יותר.

בדיקת ריצוף

בריצוף משותף כדאי לבדוק:

• שברים.

• סדקים.

• שקיעות.

• הפרשי גובה.

• אריחים רופפים.

• פוגות חסרות.

• חיבור לפנלים.

• שיפועים.

משרד הבינוי והשיכון מונה ליקויים בריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה, בין סוגי הליקויים שיש להם תקופת בדק ייעודית.

בלובי גדול, תיקון ריצוף בעייתי לאחר מספר שנים יכול להיות יקר ומורכב מאוד.

לכן עדיף לזהות את הבעיה בתחילת הדרך.

פיתוח החוץ

גם החצר היא חלק מהבדק.

כדאי לבדוק:

• שבילים.

• מדרכות.

• אבני שפה.

• חומות וגדרות.

• השקיה.

• ניקוז.

• שקיעות.

• תאורת חוץ.

• גינה.

• שיפועים.

• בורות ביוב.

• מכסים.

• אזורים שבהם מצטברים מים.

משרד הבינוי והשיכון כולל ב"פיתוח חצר" גם שבילים, משטחים, קירות, גדרות ומערכות כגון מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.

מה לגבי סדקים?

סדקים הם אחד הדברים שמלחיצים דיירים במיוחד.

אבל לא כל סדק אומר שיש בעיה מבנית.

צריך להבחין בין:

• סדק בגמר.

• סדק בטיח.

• סדק שחוזר לאחר תיקון.

• סדק שמתרחב.

• סדק באזור קונסטרוקטיבי.

• סדק שמלווה ברטיבות.

ועד הבית לא צריך לנסות לאבחן לבד.

אם קיים ספק – מעבירים למהנדס.

מים הם אחד הדברים החשובים ביותר בבדק

אם יש תחום אחד שכדאי להיות קפדניים לגביו בבניין חדש, זה מים.

בדקו:

• רטיבות.

• נזילות.

• סימני מים.

• איטום.

• ניקוז.

• מים בחניון.

• מים בגג.

• מים ליד חדרי שירות.

• מים סביב צנרת.

• מים שעומדים לאחר שטיפה.

• ריח טחב.

מים שמופיעים פעם אחת יכולים להיות אירוע.

מים שחוזרים לאותו מקום הם כבר דפוס.

ומה לגבי ליקויים שאינם נראים לעין?

כאן בדיוק הערך של איש מקצוע.

יש דברים שהוועד יכול לראות בעצמו.

אבל קיימים ליקויים שדורשים:

• מדידות.

• ציוד מתאים.

• ידע בתקנים.

• הבנת תוכניות.

• ניסיון בבנייה.

• אבחון מקצועי.

לכן בדק רציני של רכוש משותף לא אמור להיות רק "סיור עם מצלמה".

היקף הבדיקה צריך להתאים לגודל ולמורכבות של הבניין.

איך נראה דוח בדק טוב?

דוח טוב צריך להיות ברור.

לא רק:

"קיימים ליקויי גמר."

אלא:

• מיקום.

• צילום.

• תיאור הליקוי.

• משמעות.

• הפניה מקצועית או תקנית כאשר רלוונטי.

• המלצה לתיקון.

• חומרת הליקוי.

• סדר עדיפויות.

מומלץ גם לסווג את הממצאים.

דחוף

ליקוי בטיחותי או כזה שעלול לגרום לנזק נוסף.

חשוב

ליקוי שדורש טיפול אך אינו מצב חירום.

גמר ואסתטיקה

ליקויים שאינם מסכנים את הבניין אך עדיין ראוי לכלול אותם בדרישת התיקון.

אל תגישו לקבלן ערימה של תמונות בלי סדר

אחרי הבדק, חשוב להפוך את הדוח לכלי עבודה.

מכינים רשימה:

מס'

מיקום

ליקוי

חומרה

דווח לקבלן

בוצע

בדיקה חוזרת

ואז לכל ליקוי מצרפים:

• צילום.

• עמוד בדוח.

• תאריך.

• סטטוס.

כך אפשר לדעת בכל רגע מה פתוח ומה נסגר.

אחרי שהקבלן מתקן – עושים בדיקה חוזרת

זו נקודה שהרבה ועדים מפספסים.

הקבלן הגיע.

עבד.

הלך.

זה לא אומר שהליקוי נסגר.

צריך לבדוק:

האם התיקון באמת פתר אותו?

למשל:

רטיבות נצבעה – אבל האם מקור המים טופל?

אריח הודבק – אבל האם שאר החיפוי תקין?

משאבה הופעלה – אבל האם הגיבוי עובד?

לכן בדק טוב כולל גם מעקב אחרי תיקונים.

לא כל תיקון צריך להיבדק באותו אופן

יש ליקויים שדורשים טיפול מידי.

יש ליקויים שכדאי לעקוב אחריהם.

ויש כאלה שצריך לבדוק שוב בתנאים מסוימים.

לדוגמה:

• איטום → לאחר גשם.

• ניקוז → לאחר שטיפה או גשם.

• רטיבות → לאחר תקופה.

• סדק → מעקב אחר התפתחות.

• משאבה → הפעלת ניסיון.

• תיקון חיפוי → בדיקה חוזרת.

בדק בית ואחריות קבלן הם שני שלבים של אותו תהליך

בדק הבית עונה על השאלה:

מה לא תקין בבניין?

המאמר אחריות קבלן על ליקויים ברכוש המשותף עונה על השאלה:

מה עושים עכשיו עם מה שמצאנו?

ולכן הסדר הנכון הוא:

1. לבדוק.

2. לתעד.

3. להבין את מקור הליקוי.

4. לדווח.

5. לתת לקבלן הזדמנות מתאימה לתקן.

6. לבדוק את התיקון.

7. להסלים טיפול רק אם נדרש.

כאשר מתפתחת מחלוקת מקצועית, לחוות דעת הנדסית יכולה להיות חשיבות רבה. משרד הבינוי והשיכון מציין חוות דעת מהנדס, מפרט, תוכניות והתכתבויות בין המסמכים שניתן לצרף לתלונה על קבלן רשום.

דוגמה מהשטח

בבניין חדש הופיעו שלוליות בחלק מסוים של החניון בכל פעם שביצעו שטיפה.

במשך מספר חודשים הניחו שמדובר בכך שעובדי הניקיון משתמשים ביותר מדי מים.

בבדיקה מקצועית התברר שהבעיה אינה בכמות המים.

השיפוע באזור היה בעייתי, ולכן המים פשוט לא הגיעו לתעלת הניקוז כפי שהיו אמורים.

מה אפשר ללמוד מכך?

לא כל בעיה תפעולית היא באמת בעיית תחזוקה.

לפעמים מה שנראה במשך חודשים כמו "בעיה בניקיון" הוא בכלל ליקוי בנייה.

טיפ מקצועי

אל תחכו שהבודק ימצא הכול לבד.

לפני בדק הרכוש המשותף, בקשו מחברי הוועד ומהדיירים לרכז תופעות שכבר נצפו:

• איפה יש רטיבות?

• איפה מצטברים מים?

• איזו דלת לא נסגרת?

• איזו מעלית עושה רעש?

• איפה הריצוף שקע?

• איזו תקלה חוזרת?

• איזה אזור מריח?

• איפה מופיע סדק?

מי שחי בבניין רואה דברים שבודק שמגיע לכמה שעות לא תמיד יכול לראות.

השילוב בין הידע של הדיירים לבין הבדיקה המקצועית נותן תמונה טובה יותר.

רשימת בדיקה – בדק רכוש משותף

☐ נאספו תוכניות ומסמכי מסירה.

☐ נאסף המפרט הטכני.

☐ נבדקו חזיתות הבניין.

☐ נבדק הגג.

☐ נבדקו איטום וניקוז.

☐ נבדק החניון.

☐ נבדקו חדרי מדרגות.

☐ נבדק הלובי.

☐ נבדק הריצוף.

☐ נבדקו דלתות וחלונות.

☐ נבדקו מעקות.

☐ נבדקו חדרי משאבות.

☐ נבדקו מאגרי מים.

☐ נבדקו מערכות כיבוי אש.

☐ נבדקו המעליות.

☐ נבדקו מערכות חשמל רלוונטיות.

☐ נבדק פיתוח החוץ.

☐ נבדקו מערכות ניקוז.

☐ נבדקו סימני רטיבות.

☐ נבדקו סדקים.

☐ נאספו תלונות חוזרות של דיירים.

☐ כל ליקוי צולם.

☐ לכל ליקוי נקבע מיקום ברור.

☐ הליקויים סווגו לפי חומרה.

☐ הדוח הועבר לקבלן בצורה מסודרת.

☐ נקבע מעקב אחר תיקונים.

☐ בוצעה בדיקה חוזרת לליקויים משמעותיים.

דקה של ועד בית

בדק טוב אינו רק רשימה של דברים שלא בסדר. הוא צילום מצב של הבניין בזמן שבו התיעוד עדיין יכול לעשות הבדל משמעותי.

ככל שהבדיקה מתבצעת מוקדם יותר והתיעוד ברור יותר, כך קל יותר להבחין בין:

תקלה חדשה.

ליקוי ישן.

בלאי.

בעיה בתחזוקה.

וליקוי שמקורו בבנייה.

לסיכום

בדק בית לרכוש המשותף הוא אחד הכלים החשובים ביותר של ועד בבניין חדש.

הוא מאפשר לזהות ליקויים לפני שהם הופכים ל:

• נזק גדול.

• הוצאה משמעותית.

• מחלוקת.

• או בעיה שהדיירים כבר התרגלו אליה.

בדיקה טובה אינה מסתיימת בקבלת דוח.

צריך:

לרכז.

לתעד.

להעביר לקבלן.

לעקוב.

ולבדוק שהתיקונים באמת בוצעו.

והכי חשוב:

בדק בית ואחריות הקבלן אינם שני נושאים נפרדים.

הם שני שלבים של אותו תהליך.

ראשית מגלים מה לא תקין.

אחר כך דואגים שהטיפול בליקוי יתבצע בצורה מסודרת.

זקוקים לעזרה בניהול בניין חדש?

ארביב אחזקות מסייעת בניהול בניינים משלב האכלוס, ריכוז ליקויים, עבודה מול קבלנים וספקים, מעקב אחר מערכות ותחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף.

לתיאום שיחת היכרות